L'usufrutto e decadenza del beneficio "prima casa"
Un cittadino italiano residente all'estero ed iscritto all'AIRE, fa presente ha acquistato nel 2021 in Italia un immobile abitativo, fruendo dell'agevolazione cd. "prima casa"secondo quanto previsto dalla Nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.
Al riguardo, l'istante afferma che "non potendo prevedere, per motivi lavorativi, di trasferire la propria residenza in Italia in tempi brevi, lo scrivente sta valutando se costituire un diritto di usufrutto a tempo determinato a favore della propria moglie".
In caso di usufrutto determinato, l'usufruttuario (la moglie) acquisisce il possesso del bene per un periodo determinato che termina al termine dell'usufrutto (il disponente ritorna pieno proprietario del bene).
I quesiti posti dall'istante sono i seguenti:
- l'usufrutto a tempo determinato produce i medesimi effetti dell'usufrutto vitalizio (compressione del diritto di proprietà), rendendo quindi applicabile quanto disposto di cui al comma 4 della citata Nota II-bis (ossia la decadenza dalle agevolazioni fruite, nella presente ipotesi, parziale);
- in caso di risposta affermativa qual'è la base imponibile su cui applicare le imposte di registro, ipotecarie e catastali?
Risposta n° 441/2022
L'amministrazione finanziaria ha risposto ai due quesiti nel seguente modo:
Sul primo punto, il comma 4 della Nota II-bis prevede che "In caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte. (...) Sono dovuti gli interessi di mora di cui al comma 4 dell'articolo 55 del presente testo unico. Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale".
Inoltre, la Risoluzione 213/E/2007 ha chiarito che "la cessione del diritto di nuda proprietà, entro i cinque anni dall'acquisto agevolato, comporta la decadenza dai benefici in questione in quanto l'operazione viene posta in essere prima del decorso del quinquennio dalla data di acquisto".
Su queste basi, l'Agenzia delle Entrate, ritiene che si verifica la decadenza dell'agevolazione prima casa anche nel caso in cui si operi un usufrutto a tempo determinato prima che siano trascorsi i suddetti cinque anni, ma attenzione, solamente in modo proporzionale al valore del diritto parziario ceduto; sul valore oggetto di alienazione tramite usufrutto determinato dovrà essere dunque versata la differenza tra tassazione agevolata (prima casa) e tassazione ordinaria, oltre alle sanzioni ed agli interessi.
Sul secondo punto l'amministazione finanziaria ha chiarito che "la base imponibile, su cui calcolare le imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura ordinaria ai fini del recupero della differenza dovuta, dovrà essere rapportata al valore dell'usufrutto a tempo determinato".