Locazioni turistiche e adempimenti vigenti. La situazione attuale su cedolare secca e imposta di soggiorno
I contratti di locazione turistica, anche noti come “affitti brevi”, sono disciplinati dal decreto legge n. 50/2017.
Quando parliamo di contratti di locazione turistica, facciamo riferimento a contratti di locazione di immobili ad uso abitativo della durata non superiore a trenta giorni, conclusi dal proprietario dell’immobile o da chi ne ha la disponibilità attraverso idoneo titolo (ad esempio, un contratto di locazione con possibilità di sublocazione o un contratto di comodato d’uso dell’immobile), che deve necessariamente agire, come del resto anche la sua controparte contrattuale, al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa.
Per le locazioni turistiche viene meno l’obbligo di registrazione dei contratti, se non stipulati per atto pubblico o scrittura privata autentica.
E’ opportuno precisare che, qualora siano stipulati più contratti nell’anno solare tra le medesime parti, il termine di 30 giorni deve essere considerato in relazione a ciascun singolo contratto.
Quali accordi rientrano e quali sono esclusi dalla disciplina sulle locazioni turistiche
Sono inclusi nella disciplina delle locazioni turistiche anche i contratti che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, fornitura del Wi-Fi, utenze, comprese quelle telefoniche, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
Restano, invece, esclusi da siffatta categoria quei contratti con i quali il locatore, oltre a mettere a disposizione l’immobile, fornisce altre prestazioni complementari (come, il servizio di colazione e la somministrazione di alimenti e bevande, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti).
Come accennato innanzi, il regime delle locazioni brevi si applica anche:
- alle sublocazioni;
- ai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario che hanno per oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi;
- ai contratti di locazione di singole camere di un’abitazione.
Occorre ricordare, inoltre, che la locazione turistica deve, in ogni caso, riferirsi ad unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 - uffici o studi privati) locate ad uso abitativo e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, eccetera).
Non rientrano nella disciplina delle locazioni brevi, invece, gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono registrati in una categoria catastale diversa.
Il regime della cedolare secca nelle locazioni turistiche. Lo stato attuale
A decorrere dall’entrata in vigore del decreto legge n. 50/2017, è possibile applicare alle locazioni brevi le disposizioni in materia di “cedolare secca sugli affitti”, già utilizzabili per i redditi fondiari derivanti dalla locazione, anche ai redditi derivanti dai contratti di sublocazione, di concessione in godimento oneroso dell’immobile da parte del comodatario, di locazione breve che comprende servizi accessori (per esempio, la pulizia, la fornitura di biancheria).
Tuttavia a partire dal 2021, la disciplina della cedolare secca può estendersi alle locazioni brevi, solo se nell’annualità vengono destinati a tale tipologia di accordi massimo 4 immobili, superato tale numero l’attività, da chiunque esercitata, rientra, infatti, nell’ambito dell’attività imprenditoriale.
In dettaglio, a decorrere dal 1° gennaio 2024 e fino al momento in cui si scrive, qualora si scelga il regime della cedolare secca per la tassazione dei redditi derivanti dai contratti di locazione breve, si applica l’aliquota del 26% che scende al 21%, se i contratti di locazione a breve termine sono stipulati per una sola unità immobiliare che, nel caso di più unità immobiliari destinate alla locazione breve, il contribuente è tenuto ad identificare in sede di dichiarazione dei redditi riferita al periodo d’imposta interessato.
L’aliquota dell’imposta sostitutiva deve essere applicata sull’intero importo del canone stabilito nel contratto, senza considerare l’abbattimento forfettario del 5% previsto nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di locazione.
Per i contratti di sublocazione e quelli a titolo oneroso, mediante i quali il comodatario concede il godimento dell’immobile a terzi, l’imposta sostitutiva si applica ai corrispettivi lordi derivanti dagli stessi contratti.
In altri termini, se il contratto prevede, oltre al versamento del canone di locazione, anche un prezzo per la fornitura di altri servizi (ad esempio utenze, pulizie), calcolato forfettariamente, la base imponibile della cedolare secca, sarà costituita dall’intero importo versato dall’ospite.
Le spese per i servizi accessori, infatti, non concorrono a formare il corrispettivo lordo solo nel caso in cui:
- sono sostenute direttamente dal conduttore;
- sono riaddebitate dal locatore al conduttore con specifico riferimento a costi e consumi realmente sostenuti.
Gli adempimenti a carico degli intermediari a partire dal 2024
Le regole sulle locazioni brevi si applicano sia quando i contratti sono conclusi direttamente tra il proprietario (o il sublocatore o il comodatario) e i locatari, sia quando, per la loro stipula o per il pagamento dei canoni o dei corrispettivi, intervengono soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici.
In tale ultima circostanza, la legge ha individuato precisi obblighi nei confronti degli intermediari.
La legge di bilancio 2024 (legge n. 213/2023) è, infatti, intervenuta sul decreto legge n. 50/2017, introducendo adempimenti fiscali a carico degli intermediari non residenti e novità sull’aliquota dell’imposta sostitutiva (a carico di chi opta per il regime della cedolare secca per la tassazione dei redditi derivanti dai contratti di locazione breve).
E’ opportuno rammentare che per intermediari si intendono i soggetti che svolgono professionalmente l’attività di intermediazione immobiliare e che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve, sia utilizzando i canali tradizionali, che quelli telematici, mettendo in comunicazione coloro che sono alla ricerca di un alloggio per un breve periodo con coloro che lo mettono a disposizione.
Nel caso di intermediazione, la norma ha stabilito che la ritenuta sia mantenuta al 21% (operata a titolo di acconto) e questo al di là del regime fiscale adottato dal contribuente.
Se la provvigione dovuta all’intermediario non è inclusa nel corrispettivo della locazione, ma viene addebitata direttamente dall’intermediario al conduttore o al locatore (e quest’ultimo non la riaddebita al conduttore), non viene asservita a ritenuta.
Sono escluse dal corrispettivo lordo del contratto, su cui si applica la ritenuta, eventuali somme richieste dal locatore come deposito cauzionale o penale.
Pertanto, il contribuente, entro il termine per il versamento del saldo, deve, per ciascun periodo d’imposta, calcolare l’imposta dovuta (ordinaria o sostitutiva), versando il saldo che va conteggiato, a sua volta, sottraendo il totale delle ritenute già versate a titolo di acconto.
Nella dichiarazione dei redditi vanno poi indicati i dati dell’imposta dovuta, delle ritenute subite e dell’imposta a saldo.
Gli intermediari non residenti sono soggetti alle medesime regole di quelli residenti se hanno una stabile organizzazione in Italia.
Qualora invece risiedano in uno degli Stati dell’Unione Europea e siano privi di una stabile organizzazione sul nostro territorio, sono tenuti a designare un rappresentante fiscale in Italia, oppure adempiere direttamente agli obblighi previsti.
Nel diverso caso in cui siano residenti in uno stato non appartenente all’Unione europea, ma dispongono di una stabile organizzazione in uno Stato membro dell’Unione, possono adempiere agli obblighi tramite la stabile organizzazione; diversamente, sono, anche in tal caso, tenuti a nominare un rappresentante fiscale in Italia, ai sensi dell’articolo 23 del Dpr n. 600/1973.
Se tali ultimi soggetti, per i quali è assente una stabile organizzazione in Italia, non abbiano nominato un rappresentante fiscale sul territorio, si applica la disposizione di cui all’articolo 4 del Decreto legge n. 50/2017 comma 5-bis, ai sensi della quale opera la responsabilità solidale dei soggetti residenti nel territorio dello Stato appartenenti al loro stesso gruppo.
I soggetti che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve, dando un supporto tecnico informatico o professionale al perfezionamento dell’accordo, devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate precise informazioni, in dettaglio si tratta di:
- nome, cognome e codice fiscale del locatore;
- durata del contratto;
- indirizzo dell’immobile;
- importo del corrispettivo lordo.
Se il locatore si avvale dell’intermediario unicamente per presentare l’immobile in locazione con un annuncio, ma il conduttore comunica direttamente al locatore l’accettazione della proposta (ad esempio via email o tramite contatto telefonico), l’intermediario non è tenuto a comunicare i dati del contratto. In tale circostanza, infatti, ha solo concorso a mettere in contatto le parti, non intervenendo sull’ esito dell’accordo.
Versamento dell’imposta di soggiorno e dichiarazione annuale
Secondo quanto previsto dall’articolo 5-ter del decreto legge n. 50/2017, il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo, ovvero che interviene nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, è responsabile del pagamento dell'imposta di soggiorno di cui all'articolo 4 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, e del contributo di soggiorno di cui all'articolo 14, comma 16, lettera e), del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, con diritto di rivalsa sui soggetti passivi, della presentazione della dichiarazione, nonché degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale.
Il soggetto tenuto al versamento dell’imposta di soggiorno deve presentare una dichiarazione riepilogativa cumulativa, esclusivamente in via telematica entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui si è verificato il presupposto impositivo, secondo le modalità previste dal decreto del Ministro dell'economia e delle finanze del 29 aprile 2022.
Per l'omessa o infedele presentazione della dichiarazione da parte del responsabile si applica la sanzione amministrativa pecuniaria del pagamento di una somma dal 100 al 200 per cento dell'importo dovuto. Per l'omesso, ritardato o parziale versamento dell'imposta di soggiorno e del contributo di soggiorno si applica la sanzione amministrativa di cui all'articolo 13 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471.