Plusvalenza su immobili con superbonus acquisiti per usucapione
Con la Risposta a interpello 17 luglio 2024, n. 157, l’Agenzia delle Entrate chiarisce le modalità di calcolo della plusvalenza nel caso di rivendita entro 10 anni dalla fine dei lavori di un immobile acquisito per usucapione e oggetto di interventi ammissibili al Superbonus.
La fattispecie
Nel caso di specie, l’istante é proprietario di un immobile abitativo, acquisito per usucapione, per effetto di sentenza del Tribunale, oggetto di interventi edilizi per i quali ha fruito della detrazione di cui all'art. 119 del D.L. n. 34 del 2020 (cd. Superbonus), esercitando l'opzione per la cessione parziale del corrispondente credito prevista dal successivo art. 121; con riferimento alla restante parte della spesa sostenuta dichiara che intende fruire della detrazione nella propria dichiarazione dei redditi.
L'istante é intenzionato a vendere l'immobile oggetto degli interventi, che non è stato adibito ad abitazione principale, prima che siano decorsi dieci anni dal termine dei lavori e chiede come debba essere calcolata la plusvalenza prevista dall'art. 67, comma 1, lett. bbis ), del TUIR.
Soluzione delle Entrate
Si premette che l'art. 1, commi 64-67, della legge n. 213/2023 (legge di Bilancio 2024) ha disciplinato una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile, relativa alle cessioni di immobili che sono stati oggetto d'interventi agevolati con Superbonus. A queste plusvalenze, a partire dalle cessioni poste in essere dal 1° gennaio 2024, si applica l'imposta sostitutiva del 26%.
Nello specifico, ai sensi dell’art. 67 del TUIR sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale o se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati con Superbonus che si siano conclusi da non più di 10 anni all'atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.
Le plusvalenze sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. Per gli immobili acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante (art. 68 TUIR).
Ciò chiarito, nel caso di specie, l’Agenzia Entrate chiarisce che si realizza l'emersione di una plusvalenza tassabile, determinata in misura pari alla differenza tra il corrispettivo della vendita dell'immobile e il valore ricavabile della sentenza dichiarativa di usucapione, aumentato dei costi inerenti al bene.
Nel dettaglio, nel caso in cui un immobile, sul quale sono stati eseguiti interventi Superbonus, sia stato acquisito per usucapione, quindi, secondo l’Agenzia Entrate, la sua rivendita nel decennio successivo alla fine lavori, genera una plusvalenza determinata dalla “differenza tra il corrispettivo della vendita dell’immobile e il valore ricavabile della sentenza dichiarativa di usucapione, aumentato dei costi inerenti al bene” secondo quanto stabilito dall’art. 68 del TUIR (a seconda, quindi, che l’immobile sia rivenduto entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori oppure oltre i 5 anni ed entro i 10 anni, abbia fruito della detrazione nella misura del 110% e abbia optato per la cessione o sconto sul corrispettivo, ai sensi dell’art. 121 del D.L. n. 34/2020).