Locazioni brevi: la circolare dell’Agenzia delle Entrate sulle novità 2024
La disciplina fiscale delle locazioni brevi è stata oggetto di modifiche ad opera della Legge di bilancio 2024
(articolo 1, comma 63, della Legge 30 dicembre 2023, n. 213). Con la circolare n. 10/E dello scorso 10 maggio, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti ed istruzioni operative ai propri uffici.
Da ricordare che la disciplina delle locazioni brevi è contenuta nell’articolo 4 del DL 24 aprile 2017, n. 50, via via modificato.
Le ultime modifiche, inserite con la Legge di bilancio 2024, riguardano:
- l’innalzamento dell’aliquota dell’imposta sostitutiva (cedolare secca al 21% su un solo immobile dato in locazione breve e al 26% a partire dal secondo);
- gli adempimenti, da parte degli intermediari non residenti, in maniera conforme al diritto dell’Unione europea, secondo quanto declinato dalla Corte di giustizia dell’Unione europea.
Aliquota della cedolare
Quanto al primo profilo, la cedolare secca con aliquota al 26% si applica solo a partire dal secondo immobile dato in locazione. E quindi:
- si applica l’aliquota del 21% su un immobile destinato a locazione breve, individuato a scelta dal contribuente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta d’interesse;
- si applica l’aliquota del 26% sugli ulteriori immobili destinati a locazione breve (dal secondo al quarto);
- resta fermo, in alternativa, l’assoggettamento ad Irpef secondo le regole ordinarie;
- dal quinto immobile destinato alla locazione breve, l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 c.c.5, condizione che preclude l’applicazione del regime fiscale delle locazioni brevi.
La nuova aliquota del 26% si applica sui redditi di locazione maturati dal 1° gennaio 2024, a prescindere dalla data di stipula dei relativi contratti e dalla percezione dei canoni.
Da ricordare poi che gli immobili posti in locazione breve devono essere a destinazione residenziale (finalità abitative).
Intermediari e ritenuta d’acconto
Quanto alla ritenuta che gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici di locazioni devono operare all’atto del pagamento al locatore, in qualità di sostituti d’imposta quando intervengano nell’incasso o nel pagamento dei canoni, essa rimane fissata nella misura del 21%, indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario.
Rispetto al passato, a partire dal 2024 è sempre considerata a titolo di acconto.
Intermediari non residenti
In adeguamento alla sentenza della Corte di giustizia dell’Unione europea del 22 dicembre 2022, causa C-83/21, Airbnb, è stata infine modificata la modalità con cui gli intermediari non residenti possono adempiere agli obblighi fiscali connessi alla disciplina delle locazioni brevi (comunicazioni e ritenute).
In sintesi, a seguito della modifica:
- i soggetti non residenti (residenti Ue ed extra-Ue), che hanno una stabile organizzazione in Italia ai sensi dell’articolo 162 del Tuir, effettuano gli adempimenti tramite la stabile organizzazione;
- i soggetti residenti in uno Stato membro dell’Unione europea, riconosciuti privi di una stabile organizzazione in Italia, possono adempiere direttamente o nominare, quale responsabile d’imposta, un rappresentante fiscale in Italia;
- i soggetti residenti al di fuori dell’Unione europea, con una stabile organizzazione in uno Stato membro dell’Unione, assolvono agli adempimenti tramite detta stabile organizzazione;
- i soggetti residenti al di fuori dell’Unione europea, in mancanza del riconoscimento di una stabile organizzazione nell’Unione europea, in qualità di responsabili d’imposta, assolvono agli adempimenti nominando un rappresentante fiscale individuato tra i soggetti di cui all’articolo 23 del Dpr n. 600/1973. Resta fermo che qualora tali soggetti non ottemperino alla nomina del rappresentante fiscale, è prevista la responsabilità solidale dei soggetti residenti nel territorio dello Stato che appartengono al loro stesso gruppo.