Cessione di alloggi sociali: trattamento fiscale agli effetti IVA e imposta di registro
Con la risposta n. 60/2024, l’Agenzia delle Entrate ha fornito rilevanti chiarimenti in merito al trattamento fiscale, agli effetti dell’IVA e dell’imposta di registro, concernente le operazioni di cessione di determinati alloggi definiti ‘‘sociali’’, effettuate nei confronti di un Comune e le operazioni di locazione dei medesimi alloggi.
I chiarimenti dall’Agenzia con la citata Risposta n.60 sono stati forniti a seguito di una specifica istanza prodotta da un Comune che intende procedere all’acquisizione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica convenzionata e agevolata, in proprietà indivisa, assegnato in locazione e/o godimento permanente ai soci, posto in vendita dalla procedura fallimentare di una Cooperativa dichiarata fallita che ha realizzato tale patrimonio nel territorio del predetto Comune nell’ambito dei piani per l’edilizia economica e popolare (PEEP) e sulla base di programmi di finanziamento nazionali e regionali.
Il patrimonio in questione è costituito da alloggi, con relative autorimesse e pertinenze, che hanno dato una risposta al fabbisogno di edilizia residenziale sociale nel Comune classificato a livello nazionale ad alta tensione abitativa. Tali immobili presentano vincoli di destinazione alla locazione e/o al godimento permanente e sono definiti “alloggi sociali”, ai sensi del decreto del Ministero delle Infrastrutture del 22 aprile 2008.
Ciò premesso il Comune ha chiesto all’Agenzia:
a) se il trasferimento della proprietà degli alloggi a favore del Comune sia irrilevante ai fini IVA, poiché effettuato nell’ambito delle convenzioni di cui, fra l’altro, alla legge n.865/1975, articolo 35 (‘‘Convenzioni PEEP’’), e quindi con applicazione dell’imposta di registro in misura fissa ed esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale;
b) qualora la risposta sia negativa al quesito a) e l’acquisizione degli alloggi rientri in ambito IVA, se l’aliquota applicabile alla compravendita sia quella del 4%, in quanto ricorrono le condizioni previste nella Tabella A, allegata al decreto IVA (DPR n.633/1972), Parte II, n. 21;
c) quale sia il trattamento fiscale da riservare all’attività di locazione e gestione di tali alloggi, in particolare con riferimento alla possibilità di detrarre l’imposta sulle fatture ricevute a fronte dell’acquisto e dei costi che verranno sostenuti nell’ambito dell’attività medesima, “nell’ipotesi in cui il Comune intenda optare per l’imponibilità ai fini Iva delle operazioni attive di riscossione dei canoni”.
Rispondendo, l’Agenzia fa presente, preliminarmente, che l’articolo 40 del DPR n.131/1986, prevede che per gli atti relativi a cessioni di beni e prestazioni di servizi soggetti all’IVA, l’imposta di registro si applica in misura fissa, salve le deroghe espresse.
Testualmente il citato articolo 40 prevede che “Per gli atti relativi a cessioni di beni e prestazioni di servizi soggetti all’imposta sul valore aggiunto, l’imposta si applica in misura fissa. Si considerano soggette all’imposta sul valore aggiunto anche le cessioni e le prestazioni tra soggetti partecipanti a un gruppo IVA, le cessioni e le prestazioni per le quali l’imposta non è dovuta a norma degli articoli da 7 a 7septies del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, e quelle di cui al comma 6 dell’articolo 21 del medesimo decreto. La disposizione del periodo precedente non si applica alle operazioni esenti ai sensi dei numeri 8, 8bis del primo comma dell’articolo 10 del citato decreto n. 633 del 1972 e alle locazioni di immobili esenti ai sensi del secondo comma del medesimo articolo 10”.
In tale ambito è opportuno ricordare che l’articolo 10, primo comma, numero 8bis, del decreto IVA stabilisce, tra l’altro, per le cessioni di fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali un regime naturale e ordinario di esenzione dall’IVA, con la possibilità per il cedente di manifestare espressamente l’opzione per l’imposizione nell’atto di cessione.
In relazione all’aliquota IVA è opportuno tener presente che il numero 21, della Tabella A, Parte II, allegata al decreto IVA prevede l’applicazione dell’aliquota nella misura agevolata del 4% per le cessioni di case di abitazione ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9 ancorché non ultimate, purché permanga l’originaria destinazione, in presenza delle condizioni di cui alla nota II bis) all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al DPR n.131/1986.
Secondo l’Agenzia, per la fattispecie prospettata dal Comune istante, tale disposizione agevolativa non può trovare applicazione poiché le condizioni che consentono l’applicazione dell’IVA agevolata fanno esclusivo riferimento all’acquirente persona fisica.
Alle cessioni in questioni, poiché trattasi di fabbricati abitativi non di lusso, si applica l’IVA con l’aliquota del 10% ai sensi del numero 127 undecies, della predetta Tabella A, Parte terza.
Per tale fattispecie, le imposte di registro, ipotecaria e catastale restano dovute in misura fissa di 200 euro ciascuna.
Per quel che concerne il trattamento fiscale da riservare all’attività di locazione, nell’ipotesi in cui il Comune intenda optare per l’imponibilità delle operazioni di locazione a fronte del pagamento dei relativi canoni, l’Agenzia, richiamando la risoluzione n. 169/E del 1° luglio 2009, chiarisce che essa dovrà rientrare nell’ambito di applicazione dell’IVA tenendo presente che il numero 8, del citato articolo 10 del d.P.R. n. 633 del 1972, stabilisce l’esenzione dall’IVA per le locazioni e gli affitti, relative cessioni, risoluzioni e proroghe, di fabbricati, comprese le pertinenze, le scorte e in genere i beni mobili destinati durevolmente al servizio degli immobili locati e affittati, ivi compresi fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali con esclusione delle locazioni per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione.
In caso di opzione, si dovrà applicare l’Iva nella misura agevolata del 10%, ai sensi del numero 127duodevicies della Tabella A, Parte terza, che contempla le locazioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali come definiti dal menzionato decreto del Ministro delle Infrastrutture del 22 aprile 2008.