Esenzione IMU pertinenze “prima casa”
Per applicare le agevolazioni IMU alle pertinenze dell’abitazione principale, il limite massimo imposto dalla legge è fissato a tre di diverse categorie catastali, con l’unica eccezione possibile che siano accatastate insieme all’abitazione.
Premessa
Si premette che l’IMU per l’abitazione principale non è dovuta. Sono assoggettate all’imposta esclusivamente le abitazioni classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (c.d. di lusso).
L’abitazione principale è definita come l’unità immobiliare in cui il soggetto passivo e i componenti del suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente (art. 1, comma 741, lett. b), primo e secondo periodo, della legge n. 160 del 2019).
Sono assoggettate al regime IMU dell’abitazione principale le pertinenze (art. 817 cod. civ.) della stessa classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un'unità pertinenziale per ciascuna di tali categorie, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo (art. 1, comma 741, lett. b), terzo periodo della legge n. 160 del 2019).
Pertinenze prima casa con esenzione IMU
Nello specifico, il contribuente può considerare come pertinenza dell’abitazione principale soltanto un’unità immobiliare per ciascuna categoria catastale, fino ad un massimo di tre pertinenze appartenenti ciascuna ad una categoria catastale diversa, espressamente indicata dalla norma.
Rientra nel limite massimo delle tre pertinenze anche quella che risulta iscritta in catasto
unitamente all’abitazione principale.
Entro il suddetto limite il contribuente ha la facoltà di individuare le pertinenze per le
quali applicare il regime agevolato.
La regola di base è, dunque, che si possono conteggiare un massimo di tre pertinenze per un’abitazione principale, ciascuna necessariamente accatastata in una delle seguenti categorie:
- C2 (magazzini e locali di deposito come cantine e solai);
- C6 (stalle e scuderie, garage);
- C7 (tettoie chiuse o aperte).
Le tre pertinenze devono appartenere a categorie catastali diverse, il che significa che non si possono considerare come pertinenze dell’abitazione principale una cantina e un solaio se entrambe in categoria C2.
Esiste però la possibilità che una pertinenza, per esempio la cantina o il solaio, sia accatastate unitamente all’abitazione principale: in questo caso, le altre pertinenze dovranno necessariamente essere diverse da C2.
In base alle regole appena esposte, se un contribuente possiede due box dovrà decidere quale considerare come pertinenza dell’abitazione principale e quale, invece, separare dalla prima casa ai fini IMU.
La differenza non è di poco conto, atteso che alle pertinenze si applica l’esenzione integrale oppure l’aliquota per la prima casa se ricadente nelle categorie non esenti, mentre agli altri immobili l’aliquota IMU per immobili diversi dall’abitazione principale, in genere più alta.
Sussiste però un’eccezione: è possibile che ci siano due pertinenze accatastate insieme all’abitazione, ad esempio la cantina e il solaio. In questo caso, anche se sono nella stessa categoria (cantina e solaio sono C2), possono essere considerate entrambe pertinenze della prima casa, a condizione che siano entrambe accatastate insieme all’immobile di abitazione. La terza pertinenza dovrà però essere necessariamente diversa da C2.
Se invece ad essere accatastata insieme all’immobile è solo una pertinenza, ad esempio la cantina, le altre due pertinenze dovranno essere di categoria catastale diversa da C2. Le eventuali pertinenze che eccedono il numero di tre pagano l’IMU ordinaria e non quella della prima casa.
Questa regola vale per tutti i Comuni, che pur avendo notevole margine di scelta nell’applicare le imposte sugli immobili, non possono intervenire in materia di norme sulle pertinenze.
A proposito dell’abbinamento delle pertinenze, la considerazione da fare riguarda il criterio da seguire nell’abbinare le pertinenze all’abitazione principale: l’immobile deve effettivamente essere collegato (fisicamente, o per utilizzo) alla prima casa. Se non ci sono reali esigenze, non si può considerare un immobile pertinenza dell’abitazione principale con l’unico scopo di pagare una IMU più bassa (in termini v. Cass. n. 25127 del 2019).