Contratto di locazione: quando è obbligatoria la registrazione e quanto costa?
Il contratto di locazione – disciplinato dall’art. 1571 del Codice Civile – è il contratto attraverso il quale una parte, detta locatore, si obbliga a far godere all'altra parte, ossia al conduttore (inquilino), una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo.
La locazione di un immobile adibito ad uso abitativo è regolata dalla Legge 9 dicembre 1998, n. 431. In particolare, l’art. 1, comma 4, della L. 431/1998 dispone che i contratti di locazione aventi ad oggetto un immobile destinato all’abitazione del conduttore debbano essere conclusi obbligatoriamente in forma scritta, pena la nullità.
Una volta firmato il contratto di locazione, questo va registrato entro i 30 giorni successivi alla data di stipula presso l’Agenzia delle Entrate con il contestuale versamento delle imposte (registro e bollo). L’omessa registrazione del contratto comporta la nullità dello stesso.
Registrazione dei contratti di locazione: quando è obbligatoria?
La registrazione del contratto di locazione di un immobile abitativo è obbligatoria, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito, se la sua durata è superiore a 30 giorni complessivi nell’anno o se formato per atto pubblico o scrittura privata autentica.
Dunque, a prescindere dal canone pattuito, la discriminante che determina l’obbligatorietà di registrazione del contratto di locazione è la durata:
• se non supera i 30 giorni (complessivi nell’anno): nessun obbligo di registrazione
• se invece supera i 30 giorni scatta l’obbligo di registrazione entro il termine previsto.
La registrazione può essere effettuata presso un qualsiasi ufficio territoriale o in forma telematica attraverso l’applicativo online “RLI web” se si è in possesso delle credenziali ENTRATEL o delegando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf).
Possono provvedere alla registrazione sia il conduttore (inquilino) sia il locatore (proprietario dell’immobile) poiché entrambi sono responsabili in solido per il pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto.
Quanto bisogna versare al momento della registrazione?
Nel regime ordinario di tassazione, ovvero nei casi in cui non è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca, sono dovute al momento della registrazione, l’imposta di registro e l’imposta di bollo.
Imposta di registro
L’importo dovuto varia a seconda dell’immobile locato; per gli immobili destinati ad uso abitativo è previsto l’assolvimento dell’imposta nella misura del 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità. In ogni caso, il versamento per la prima annualità non potrà mai essere inferiore ad € 67,00.
Esempio - calcolo dell’imposta di registro
Durata contratto: 4 anni
Canone annuo: € 6.000,00
Canone complessivo: € 6.000,00 x 4 = € 24.000,00
Imposta di registro: 2%
Imposta da versare: € 24.000,00 x 2% = € 480,00
Per i contratti con durata pluriennale si può scegliere di versare l’imposta di registro in un’unica soluzione al momento della registrazione oppure di rateizzare l’importo versando ogni anno il 2% relativo a ciascuna annualità entro 30 giorni dalla scadenza. Nel caso in cui si opti per il versamento anticipato in un’unica soluzione si ha diritto ad uno sconto. La scelta di rateizzare può essere applicata anche in caso di proroga del contratto di locazione.
Invece, per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata di più anni, l’imposta si paga nella misura fissa di 67 euro.
Imposta di bollo
Per la registrazione del contratto di locazione è altresì dovuta l’imposta di bollo che è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.
Cedolare secca
La cedolare secca è un regime opzionale per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo effettuati tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale.
Optando per questo regime si diventa esenti dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo per la registrazione dei contratti o per proroghe e risoluzioni degli stessi.
Si ricorda che…
Il regime di cedolare secca prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva di Irpef e addizionali per il reddito derivante dall’affitto dell’immobile pari al 21% del canone di locazione annuo stabilito dalle parti.