Locazione turistica. Definizione, caratteristiche e novità 2023
Esiste una definizione giuridica di locazione turistica? Cosa fare per affittare un immobile a fini turistici nel rispetto delle regole? Cosa deve fare chi loca immobili a turisti da gennaio 2023?
Se affittare un immobile a fini turistici, di fatto, può apparire un’operazione molto simile a quella svolta da Bed & Breakfast, Case Vacanza, Affittacamere, le due attività sono nettamente diverse da un punto di vista giuridico.
La locazione ai turisti, ad esempio, a differenza della gestione di strutture extralberghiere, non necessariamente necessita dell’apertura di una partita iva, sebbene quando si affitta per brevi periodi occorra comunque rispettare specifiche norme statali e regionali che disciplinano questo tipo di rapporto contrattuale tra privati.
La normativa sulle locazioni brevi
In verità, di locazione “turistica”, non esiste una definizione giuridica, tuttavia, nel 2017, con il Decreto Legge n. 50, si è cercato di dare una sistematizzazione alle locazioni di breve durata che includono anche quelle turistiche. In base all’articolo 4 di tale decreto, infatti, quella che comunemente viene chiamata locazione turistica, deve essere ricondotta alla locazione transitoria a breve termine.
Si tratta di un rapporto locatizio tra privati cittadini che termina prima del trascorrere di trenta giorni; proprio per il suo carattere provvisorio, il contratto che ne è alla base, non necessita di registrazione all’Agenzia delle Entrate, sebbene la norma richieda un accordo scritto.
Proprio l’Agenzia delle Entrate nel provvedimento n. 132395/2017 recante le disposizioni attuative dell’articolo 4, commi 4, 5 e 5-bis del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50 come convertito dalla l. n. 96/2017 evidenzia che i contratti di locazione breve sono quei contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, comprese le sublocazioni e le concessioni in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario stipulati a decorrere dal 1°giugno 2017 da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, che hanno durata non superiore a 30 giorni e che possono prevedere la prestazione di servizi accessori di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali possono essere conclusi anche a mezzo dell’intervento di portali di intermediazione e di portali che consentono a domanda e offerta di unità abitative di incontrarsi.
Differenze e affinità tra locazione turistica e attività extralberghiera
Attualmente, le modalità attraverso cui vengono gestite le locazioni per brevi periodi, come innanzi accennato, si avvicinano molto al modo in cui viene svolta un’attività ricettiva di affittacamere, B&B o Casa Vacanze.
E’ sulle medesime piattaforme di intermediazione che un ospite/conduttore può trovare annunci di affittacamere, di case vacanza, ma anche di immobili/camere offerti in locazione; secondo il D.L. n 50/2017, rientrano infatti nella definizione di locazioni brevi anche i contratti di locazione stipulati attraverso l’intervento di soggetti che esercitano l’attività di intermediazione immobiliare, anche mediante la gestione di portali online.
Come nella locazione, poi anche nell’attività di affittacamere/B&B/Casa Vacanze si consente ad un ospite di pernottare e fruire di un immobile o di una camera e anche nell’affittacamere/B&B/Casa Vacanza si possono fornire servizi aggiuntivi come biancheria e pulizia dei locali, con la differenza che, mentre chi svolge attività ricettiva può fornire anche alimenti e bevande ai suoi ospiti (o con specifico riferimento alla tipologia del B&B la colazione), nell’ambito di un contratto di locazione ciò non è possibile.
Vista tale affinità operativa, come evitare che il privato che intende locare un immobile per brevi periodi possa essere assimilato ad un soggetto che svolge attività di affittacamere o B&B e che venga eventualmente sanzionato?
Innanzitutto, è necessario che il locatore rediga e faccia sottoscrivere al locatario un contratto di locazione per iscritto, nel quale viene espressamente menzionata l’esigenza turistica. L’art. 1 comma 4 L. n. 431/1998 impone, infatti, che per la validità di contratti che hanno ad oggetto la locazione di beni immobili è obbligatoria la forma scritta.
Inoltre, è opportuno che al contratto si alleghi l’attestazione di certificazione energetica o comunque una dichiarazione che il locatario ne ha preso visione e che l’attestazione sia lasciata in vista nell’immobile.
Si ricorda che la locazione per brevi periodi è ammessa esclusivamente per unità immobiliari accatastate come civili abitazioni (A/1 – A/11, tranne A/10).
La questione dei servizi alla persona
Sebbene poi il decreto n. 50/2017 e il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate ammettano che il locatore possa fornire oltre al godimento dell’immobile, servizi strettamente funzionali alle esigenze abitative, come utenze domestiche, connessione a Internet, aria condizionata, manutenzione ordinaria, biancheria e pulizie, dato il carattere controverso della frase “strettamente funzionali alle esigenze abitative”, utilizzata nella norma, occorre prestare attenzione a che cosa nel concreto viene fornito nel rapporto locatizio e soprattutto al modo in cui i servizi ammessi vengono concessi per evitare che essi possano essere considerati servizi alla persona e non elementi o corredo dell’immobile.
Questo vale ad esempio per la biancheria e le pulizie al cui proposito la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 6501/2014 ha, a suo tempo, chiarito che non può più parlarsi di locazione se le pulizie o il cambio biancheria vengono effettuate durante la presenza del locatario e non al cambio dell’ospite, in particolare quando la locazione viene svolta su una pluralità di immobili.
Medesimo discorso deve farsi sul modo in cui viene fornita la biancheria; il fatto di lasciarla negli armadi è certamente preferibile nella locazione, in quanto tale operazione consentirà di considerare la biancheria corredo dell’immobile e non servizio alla persona, diverso se invece la stessa viene sapientemente accomodata per accogliere l’ospite.
Tornando alle pulizie, nella locazione, tale servizio deve essere effettuato ad ogni cambio ospite, il quale durante la sua permanenza potrà decidere di chiamare volontariamente e indipendentemente dal proprietario dell’immobile una governante, che, al più, potrà essere suggerita dal proprietario, il quale deve comunque restare fuori dalla transazione con la stessa, diversamente la locazione potrebbe essere anche qui ricondotta ad attività alberghiera extraricettiva.
Nella locazione turistica, inoltre, non possono essere forniti alimenti e bevande, tuttavia, il proprietario potrà lasciare anche la dispensa piena, in questo caso dovrebbe potersi intendere come attrezzatura della casa. Né potranno essere forniti tour guidati o percorsi enogastronomici, al più queste esperienze potranno essere raccomandate dal proprietario.
Quando si decide di locare una unità abitativa, è preferibile affittare l’intero immobile o al massimo una o due camere: nel momento in cui gli immobili aumentano e la locazione viene effettuata, concedendo il godimento di singole camere per consentire agli ospiti di pernottare, di certo, si rischia di avvicinarsi molto ad un’attività ricettiva, quale quella dell’affittacamere che viene espressamente definita come attività ricettiva di natura extralberghiera effettuata in "strutture composte da non più di sei camere, ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari" e regolata da norme nazionali, ma soprattutto regionali.
Da tutto ciò si comprende come la locazione per brevi periodi, in particolare se rivolta ai turisti, deve essere svolta con cautela e nel massimo rispetto delle regole, in quanto la linea di confine tra il contratto di locazione e l’attività ricettiva extralberghiera (affittacamere, B&B, Casa Vacanze) è molto labile; infatti, sebbene vi siano norme differenti che regolamentano le due tipologie di utilizzi delle unità abitative e sebbene, da un lato, siamo nell’ambito di un contratto che può essere stipulato unicamente da persone fisiche che agiscono fuori dall’ambito della propria attività con cui si concede dietro il pagamento di un canone, il pacifico godimento di un immobile, mentre dall’altro, si rientra nel contesto di un’attività organizzata (ad esempio la Casa Vacanze può essere svolta solo in forma imprenditoriale secondo l’art. 6 della L. n. 217/1983), la finalità d’uso in entrambe le situazioni è pur sempre quella abitativa di natura temporanea e dunque, di fatto, con le proprie azioni è facile travalicare il confine tra l’una e l’altra attività.
Le norme da rispettare
Come si diceva innanzi per locare un immobile per brevi periodi non necessariamente occorre aprire una partita iva, tuttavia, la normativa turistico amministrativa regionale può imporre determinati obblighi anche ai proprietari di immobili che intendono locarli ai turisti, come ad esempio quello di dotarsi di un codice identificativo, di un’assicurazione e di versare la tassa di soggiorno o ancora di registrarsi in appositi elenchi che raccolgono tutti coloro che locano immobili per finalità turistiche senza svolgere attività d’impresa.
Sul punto, è opportuno però ricordare che, secondo la legge n. 178/2020 (comma 595, dell’art. 1), si presume imprenditoriale, ai sensi dell’articolo 2082 c.c., l’attività di locazione per brevi periodi esercitata dal medesimo proprietario in più di quattro appartamenti, con la conseguenza che, in tal caso, occorrerà aprire una partita iva e che i redditi scaturiti da tale operazione saranno da ricondurre a redditi d’impresa e non a redditi fondiari come accade se si loca senza partita iva. La norma infatti così dispone:
“Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta locati per un periodo massimo di 30 giorni. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile. Le disposizioni del presente comma si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione”
La comunicazione dei dati dell’ospite in Questura
Resta anche nelle locazioni, come per le strutture extralberghiere ed alberghiere, in ogni caso, l’obbligo di comunicare i dati degli ospiti e i loro documenti in questura, specialmente quando il conduttore è straniero o apolide. La comunicazione dei dati deve essere fatta entro 48 ore dall’insediamento, anche in considerazione dell’assenza dell’obbligo di registrazione dei contratti all’Agenzia delle Entrate, attraverso la registrazione al portale Alloggiati Web.
La ricevuta di pagamento del canone di locazione
Altro obbligo cui sono tenuti i proprietari dell’immobile locato a fini turistici è quello di rilasciare la ricevuta al momento del versamento del canone di locazione, solitamente al rilascio dell’immobile. Se il canone supera 77,47 euro, occorre applicare una marca da bollo di 2,00 euro su ogni ricevuta, salvo il pagamento non sia effettuato con mezzi tracciabili, in quel caso la ricevuta non è obbligatoria, ma si suggerisce comunque di considerarla.
Se, tuttavia, si utilizzano piattaforme di intermediazione, come Airbnb o Booking.com, la ricevuta non è necessaria, in quanto viene emessa direttamente dalla piattaforma per l’ospite.
In questo caso, però l’ospite si ritroverà in fattura il dettaglio dell’importo versato che comprende anche i costi di servizio della piattaforma e la commissione a carico del proprietario. Ragion per cui, in sede di dichiarazione dei redditi, il proprietario che in questo caso decide di non emettere la ricevuta deve conservare l’estratto conto bancario con le evidenze delle transazioni eseguite a mezzo delle piattaforme che attestano gli importi effettivamente da questo corrispostigli. Però si può fruire della deduzione del 5% dal reddito a titolo forfettario.
Il regime fiscale della locazione turistica
Secondo la normativa ordinaria, i redditi derivanti dalla locazione devono essere riportati nel modello dei redditi quadro RB nella sezione relativa ai redditi fondiari. Per quanto riguarda le spese sostenute, come ad esempio le commissioni versate agli intermediari, non potranno essere portate in deduzione, come invece accade nella locazione tradizionale, tuttavia, si potrà beneficiare della deduzione del 5% del reddito a titolo forfettario.
Diversamente e in alternativa al versamento dell’IRPEF si può però optare per il regime agevolato della cedolare secca al 21% che l’articolo 4 del Decreto legge n. 50/2017 ha esteso anche alle locazioni brevi.
Nel caso in cui ad intervenire nella transazione con l’ospite siano piattaforme di intermediazione, che il proprietario dell’immobile locato opti o meno per la cedolare secca, saranno queste piattaforme ad agire in qualità di sostituto d’imposta e a dover effettuare, in ogni caso, una ritenuta alla fonte con aliquota del 21%, la quale rappresenta un acconto IRPEF, dal saldare in sede di dichiarazione dei redditi, se il proprietario opta per tassazione ordinaria, liquidazione d’imposta, nel caso di opzione della cedolare secca.
Infatti, gli intermediari immobiliari, “qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti” di locazione, di sublocazione o di comodato, purché di breve durata, sono tenuti ad operare, “in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei canoni e dei corrispettivi all’atto dell’accredito” e dovranno preoccuparsi di effettuare i versamenti e adempiere agli obblighi dichiarativi e certificativi.
L’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 88/E/2017 ha indicato il codice tributo n. 1919 per il versamento, tramite modello F24, della ritenuta operata all’atto dei pagamenti ai proprietari di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve.
Gli adempimenti degli intermediari
In base a quanto stabilito dall’articolo 4 del DL n. 50/2017 rubricato "Regimi fiscali delle locazioni brevi", come modificato in sede di conversione dalla L. n. 96/2017, spetta ai soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, quindi ad esempio agenti e agenzie immobiliari, nonchè ai soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare ovvero le principali piattaforme che operano nel settore della locazione per brevi periodi, in via abituale ancorchè non esclusiva, l’obbligo di trasmettere i dati relativi ai contratti di locazione breve conclusi per il loro tramite entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello a cui si riferiscono i predetti dati.
Qualora tali soggetti omettano di inviare la comunicazione dei dati oppure qualora effettuino una comunicazione incompleta o infedele, saranno puniti con la sanzione di cui all'articolo 11, comma 1 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471, che potrà essere ridotta alla metà se la trasmissione verrà effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, verrà effettuata la trasmissione corretta dei dati.
Riassumendo sono tenuti a trasmettere all’Agenzia delle Entrate i dati sui contratti di locazione conclusi per il loro tramite:
- coloro che esercitano la professione di mediatori abilitati nel settore immobiliare online e off line;
- coloro che in via abituale anche se non esclusiva facilitano l’incontro tra domanda e offerta di immobili da locare online e offline.
I soggetti residenti nel territorio dello Stato trasmettono i dati utilizzando il canale Entratel/Fisconline direttamente o tramite gli intermediari. Per la compilazione del file contenente i dati, l’Agenzia delle entrate mette a disposizione gli specifici software da utilizzare.
Le novità per la locazione turistica da gennaio 2023
Con il provvedimento n. 86984 del 17 marzo 2022 l’Agenzia delle entrate è intervenuta in merito alla suddetta comunicazione a carico degli intermediari, stabilendo che essi debbano, oltre alle altre informazioni riferite alle transazioni concluse, trasmettere i dati catastali dell’immobile e l’anno di locazione. Informazioni che fino allo scorso anno erano facoltative, diventano pertanto obbligatorie.
Quindi, come conseguenza di tale intervento, gli intermediari dovranno comunicare alle Entrate:
- il nome, il cognome ed il codice fiscale del locatore;
- la durata del contratto;
- l’indirizzo dell’immobile locato;
- l’importo del corrispettivo lordo;
- l’anno di riferimento;
- i dati catastali dell’immobile locato.