Iva sui canoni di locazione detraibile solo se il proprietario è individuato
La Risposta a interpello 22 novembre 2022, n. 567, dell’Agenzia delle Entrate, riguarda la procedura di sequestro liberatorio di cui all’art. 687 c.p.c., relativo a casi speciali di sequestro.
L’interpello
Il caso di specie concerne una società, operante nei servizi di telecomunicazione, la quale, per svolgere la propria attività, stipulava un contratto di locazione per l’immobile con un’altra società. Successivamente, un terzo soggetto comunicava di voler rientrare in possesso dell’immobile locato, in quanto proprietario dello stesso, pretendendo la corresponsione di un’indennità di occupazione.
Il conduttore chiedeva alle altre parti chiarimenti in ordine alla titolarità del bene. Posto che la proprietaria trasmetteva copia dell’atto di compravendita e la concedente, pur non fornendo spiegazioni, dichiarava “illegittima e priva di fondamento” la pretesa della prima, la conduttrice richiedeva al Tribunale il sequestro liberatorio dei canoni dovuti (ai sensi dell’art. 687 c.p.c.).
Accolto il ricorso, il giudice disponeva che le somme relative al canone “conteso” e a quelli futuri (comprensive di imponibile e IVA) venissero depositate in un conto corrente bancario intestato alla procedura di sequestro liberatorio, “con facoltà di riscossione solo per il soggetto che sarà accertato essere il legittimato all’esito dell’instaurato giudizio di merito” (giudizio che veniva introdotto dalla conduttrice).
La società conduttore dell'Immobile, chiede quindi di conoscere quale è il dies a quo per l'esercizio del diritto di detrazione dell'IVA pagata in relazione ai canoni dalla stessa versati sul conto corrente appositamente istituito dal giudice per la procedura di sequestro liberatorio ex art. 687 c.p.c..
Soluzione delle Entrate
Nella risposta all’interpello, l’Agenzia Entrate, dopo aver richiamato i principi generali che governano la materia della detrazione dell’IVA (art. 19 D.P.R. n. 633/1972), ricorda che la Circolare n. 1/E/2018, conformemente ai principi della direttiva 2006/112/CE e all’orientamento della giurisprudenza euro unitaria (Corte di Giust., 29 aprile 2004, causa C-152/02), ha chiarito che il dies a quo per l’esercizio del diritto alla detrazione va individuato nel momento in cui si verificano, in capo al cessionario o committente, il requisito, sostanziale, dell’avvenuta esigibilità dell’imposta e quello, formale, del possesso di una fattura redatta secondo le disposizioni del D.P.R. n. 633/1972.
Di seguito l’Agenzia delle Entrate evidenzia che la procedura di sequestro liberatorio ha la funzione di consentire al debitore “di evitare la mora debendi”, in attesa della definizione della controversia. Di regola, la somma offerta in adempimento, è affidata a un custode tenuto anche all’adempimento degli obblighi fiscali, fra cui quello della fatturazione (art. 21 D.P.R. n. 633/1972).
Nel caso di specie, tuttavia, il Tribunale si è limitato a disporre la “segregazione” delle somme versate in un conto dedicato, senza attribuire ad alcun custode il compito di amministrare l’immobile concesso in locazione.
In assenza di un locatore, il conduttore non può procedere alla detrazione dell’IVA sui canoni già versati e depositati nel conto intestato alla procedura, mancando sia la condizione, sostanziale, dell’esigibilità dell’imposta, sia quella, formale, del possesso della fattura.
Né, per lo stesso motivo, il committente potrebbe far ricorso alla regolarizzazione mediante emissione di autofattura ai sensi dell’art. 6, comma 8, del D.Lgs. n. 471/1997.
Ne consegue che il momento di effettuazione dell’operazione, nel caso in esame, non può che coincidere con la data in cui, all’esito della vicenda processuale, verrà accertato il legittimo proprietario/locatore dell’immobile, che “subentrando nella titolarità dei canoni fino ad allora versati”, provvederà ai relativi adempimenti fiscali, emettendo la fattura per le somme percepite.
Da tale momento, il conduttore potrà esercitare il diritto alla detrazione dell’IVA sui canoni già versati e solo nell’ipotesi in cui il locatore designato non procedesse all’emissione del documento per certificare gli importi riscossi, il conduttore potrebbe, decorsi quattro mesi, emettere autofattura entro i successivi 30 giorni, versando l’IVA all’Erario.