Quando matura il diritto al credito d'imposta per acquisto "prima casa"? La risposta dell'Agenzia delle Entrate
La Manovra Finanziaria del 1999 ha previsto il riconoscimento di un credito d'imposta a coloro che "prevedono ad acquisire a qualsiasi titolo, entro un anno dall'alienazione dell'immobile per il quale si è fruito dell'aliquota agevolata prevista sia ai fini dell'imposta di registro che dell'imposta sul valore aggiunto, un'altra casa di abitazione non di lusso". Il valore di tale credito non può essere superiore all'imposta di registro o all'imposta sul valore aggiunto pagata in sede di primo acquisto agevolato e non può neanche essere superiore all'imposta di registro o all'imposta sul valore aggiunto dovuta sul nuovo acquisto.
La prima regola relativa al credito d'imposta è che si guarda a quanto versato in sede di primo acquisto agevolato: il credito non può superare l'importo pagato in sede di primo acquisto e, nel caso in cui il secondo acquisto presenti un valore più basso rispetto all'imposta pagata in sede di primo acquisto non può essere dedotto un credito superiore, ma solo fino a concorrenza di quanto dovuto in sede di secondo acquisto.
Fino al 2015 il credito d'imposta maturava solo dopo l'effettiva alienazione del primo immobile acquistato con aliquota agevolata; la Legge di Bilancio 2016 ha introdotto la possibilità di poter beneficiare del suddetto credito anche "nell'ipotesi in cui il contribuente proceda all'acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell'immobile già posseduto".
La seconda regola (vedi Circolare 7/E/2021) stabilisce che tale credito è fruibile anche prima dell'alienazione del primo immobile, purchè quest'ultimo sia alienato entro un anno dalla data di acquisto del nuovo immobile, pena la revoca del diritto ad accedere al credito d'imposta con obbligo di restituzione di quanto già utilizzato.
La terza regola riguarda la possibilità di utilizzo di tale credito; il credito d'imposta può essere utilizzato in compensazione:
- in sede di pagamento dell'imposta, sia essa Iva o Imposta di registro, relativa all'acquisto del nuovo immobile (momento in cui matura il diritto al credito);
- in un momento successivo per il pagamento di imposte di registro, ipotecaria, catastale su successioni, donazioni presentate in data successiva all'acquisizione del credito;
- in compensazione dell'imposta sulle persone fisiche determinate in sede di predisposizione del Modello Redditi (prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto o la dichiarazione da presentare nell'anno in cui è stato effettuato il riacquisto).
Tutte queste indicazioni sono contenute nella Risposta all'Interpello n° 531/2022, risposta fornita ad un contribuente separato che ha posto il seguente interpello:
"L'istante fa presente di aver acquistato, nel xxxx, con il futuro coniuge, un immobile fruendo dell'agevolazione "prima casa", disciplinata dalla Nota II-bis, apposta all'articolo 1, della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, nonché di aver contratto matrimonio in regime di separazione legale dei beni nel xxyy e di essersi separato consensualmente nell'anno successivo, con atto omologato dal Tribunale. In esecuzione delle clausole dell'accordo di separazione, l'istante ha acquistato, nel xxyz, la quota di proprietà del coniuge (50 per cento dell'abitazione coniugale). Tale trasferimento è avvenuto in esenzione dall'imposta di registro, ai sensi dell'articolo 19 della legge 6 marzo 1987, n. 74, secondo cui "Tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, (...), sono esenti dall'imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa". L'istante rappresenta, inoltre, che nel 2022 ha firmato l'accettazione di una proposta di vendita dell'ex casa coniugale e che, successivamente, ha acquistato un'altra abitazione, fruendo nuovamente delle agevolazioni "prima casa", senza utilizzare il credito d'imposta di cui all'articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, in detrazione dall'imposta dovuta per tale atto. L'istante riferisce, in particolare, che per tale ultimo atto di acquisto, il notaio rogante non ha portato in detrazione alcun credito di imposta per l'acquisto della " prima casa", in quanto per l'ultimo atto di acquisto del xxyz non venne pagata alcuna imposta di registro in applicazione del citato articolo 19 della legge n. 74 del 1987. Premesso quanto sopra, l'istante chiede di conoscere "se l'atto del xxyz in esecuzione di una clausola inserita nell'accordo di separazione, comporti la decadenza della detrazione del credito d'imposta di registro versata nel xxxx".