IVA sulla cessione dei terreni già edificati ma non ultimati
La vendita di beni immobili catastalmente ancora identificati come terreni, ma che in realtà risultano già edificati, non completati e non accatastati come tali, è soggetta al regime impositivo applicabile ai terreni fabbricabili e non a quello previsto per i fabbricati non ultimati.
A chiarirlo è l’Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello n. 365 del 6 giugno 2022, avente per oggetto il regime impositivo applicabile all’atto di vendita di beni immobili catastalmente ancora identificati come terreni, ma che in realtà risultano già edificati, non completati e non accatastati come tali.
Nel caso di specie, tenuto conto dello stato di interruzione dei lavori e dell’assenza di una classificazione catastale, riferibile anche alla categoria transitoria “F/3”, idonea ad attribuire agli stessi la natura di fabbricato, l’Agenzia ha ritenuto che gli immobili in questione non siano riconducibili alla fattispecie dei fabbricati “non ultimati”.
Rispetto a questi ultimi, la circolare n. 12/E/2007 ha specificato che il concetto di ultimazione della costruzione o dell’intervento di ripristino dell’immobile, al quale si ricollega il regime impositivo dell’operazione ex art. 10, comma 1, nn. 8-bis) e 8-ter), del D.P.R. n. 633/1972, deve essere individuato con riferimento al momento in cui l’immobile sia idoneo ad espletare la sua funzione, ovvero ad essere destinato al consumo.
Ciò induce a ritenere che la cessione di un fabbricato effettuata da un soggetto passivo in un momento anteriore alla data di ultimazione sia esclusa dall’ambito applicativo del richiamato art. 10, comma 1, nn. 8-bis) e 8-ter), del D.P.R. n. 633/1972, trattandosi di un bene ancora nel circuito produttivo, la cui cessione deve essere in ogni caso assoggettata ad IVA.
In questa ipotesi, come già precisato dalla circolare n. 12/E/2010, risulta pienamente operante il principio di alternatività tra IVA e imposte di registro, ipotecaria e catastale, per cui queste ultime sono dovute in misura fissa.
Nella fattispecie oggetto della risposta n. 365/E/2022 in commento, deve ritenersi che l’atto di vendita abbia per oggetto terreni edificabili, che l’art. 36, comma 2, del D.L. n. 223/2006 considera tali ancor prima della conclusione dell’iter procedimentale per l’approvazione dello strumento urbanistico generale, purché detto documento di pianificazione urbanistica sia stato adottato dal Comune.
In base all’art. 2, comma 3, lett. c), del D.P.R. n. 633/1972, la cessione dei suddetti terreni è soggetta a IVA e, in applicazione del principio di alternatività, le imposta di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna.