Soggetta a IVA la cessione del preliminare con rimborso parziale della caparra
La cessione del contratto preliminare di compravendita immobiliare che preveda il rimborso, da parte del cessionario del contratto, di una parte della caparra confirmatoria versata dal cedente è soggetta a IVA, in quanto la somma oggetto di rimborso assume natura di corrispettivo.
A chiarirlo è l’Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello n. 95 del 4 marzo 2022, avente ad oggetto il caso sollevato da una società che ha acquistato il contratto preliminare di compravendita di un bene immobile da un’altra società a fronte della corresponsione di una somma a titolo di rimborso parziale della caparra confirmatoria versata in sede di sottoscrizione del contratto preliminare.
Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 20 giorni dalla sua sottoscrizione ed è soggetto, ai sensi dell’art. 10 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986, all’applicazione dell’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro.
La caparra confirmatoria è soggetta all’imposta di registro con l’aliquota dello 0,50%, mentre per l’acconto di prezzo non soggetto a IVA, l’imposta di registro è dovuta nella misura del 3 %.
In entrambi i casi, l’imposta di registro pagata è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.
L’art. 1406 c.c. prevede che ciascuna parte possa sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l’altra parte vi consenta.
La cessione del contratto attua, pertanto, una successione a titolo particolare per atto tra vivi nel rapporto giuridico, operando la sostituzione di un nuovo soggetto (cessionario) nella posizione giuridica, attiva o passiva, di uno degli originari contraenti (cedente).
Nel caso di specie, ciò significa che l’istante, per effetto della cessione del contratto preliminare, subentra nella posizione del cedente e, quindi, anche nella clausola che ha previsto il versamento alla sottoscrizione del preliminare della caparra confirmatoria; quest’ultima, anche a seguito della cessione del contratto preliminare, resta fissata nei confronti del promittente cedente nella medesima misura e con la medesima funzione.
La caparra muta la propria natura giuridica con la stipula del contratto definitivo, assumendosi quale acconto del prezzo di vendita del bene, anche in considerazione del fatto che la dazione di una caparra confirmatoria presuppone la non contemporaneità tra la conclusione del contratto e la completa esecuzione del medesimo.
Ad avviso dell’Agenzia delle Entrate, la somma corrisposta dall’istante a titolo di rimborso parziale della caparra confirmatoria a suo tempo versata assume natura di corrispettivo ed è, quindi, soggetta a IVA in presenza dei presupposti impositivi.
In particolare, il presupposto oggettivo è soddisfatto, in quanto l’art. 3, comma 2, n. 5), del D.P.R. n. 633/1972 qualifica la cessione del contratto come una prestazione di servizi rilevante ai fini IVA.
Ai fini della registrazione della cessione del contratto preliminare si applica l’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro in virtù del principio di alternatività IVA/registro disciplinato dall’art. 40 del D.P.R. n. 131/1986.