Contratto di locazione di due unità immobiliari accorpate
Con la Risposta a interpello 17 gennaio 2022, n. 28, l’Agenzia delle Entrate, si è pronunciata in tema di contratto di locazione di due unità immobiliari accorpate.
L’interpello
In particolare, il caso è posto da un contribuente, comproprietario con altri membri della sua famiglia di due unità commerciali accatastate, in un primo tempo, separatamente e rispettivamente con categoria C1 e C3. Quest’ultima è oggetto di un contratto d’affitto più volte prorogato e ancora in essere (con scadenza nel 2022): lo stesso inquilino nel 2019 ha preso in locazione anche l’altro locale, che risulta essere adiacente all’altro.
Per la seconda locazione, è stato stipulato un ulteriore contratto, registrato, al quale è stato applicato il regime sostitutivo della "cedolare secca", in quanto consentito dalla normativa vigente anche per gli immobili di categoria catastale C/1.
A seguito di lavori di accorpamento, attualmente gli immobili risultano accatastati in un’unica unità immobiliare di categoria C3 e non sono stati modificati i contratti originari.
Il contribuente chiede a tal fine “se, ai fini fiscali, i due contratti di locazione in essere possano essere considerati entrambi idonei a produrre due redditi sottoposti a regimi di tassazione diversi (ordinaria per quanto riguarda l’immobile C3 e a "cedolare secca" per l’immobile C1), validi e operativi sino a naturale scadenza e/o risoluzione”.
Premessa normativa
Si ricorda sommariamente che con l'art. 1, comma 59 della legge n. 145/2018 (legge di Bilancio 2019), il regime della cedolare di cui all'art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011 è stato esteso anche ai canoni di locazione derivanti dai contratti aventi ad oggetto immobili commerciali stipulati nell'anno 2019. Quindi possono accedere al regime della “cedolare secca” anche le locazioni di immobili di categoria catastale C/1 (Negozi e botteghe) e relative pertinenze (locate congiuntamente alle unità immobiliari C/1), mediante contratti stipulati con conduttori, sia persone fisiche che soggetti societari, che svolgono attività commerciale. Per usufruire di tale regime opzionale, l'unità immobiliare C/1, oggetto della locazione, deve avere una superficie complessiva, al netto delle pertinenze, non superiore a 600 metri quadrati. L'aliquota è del 21% (v. Risoluzione n. 50/E/2019).
Soluzione delle Entrate
Ma, con la risposta all’interpello in esame, arriva il veto da parte dell’Amministrazione finanziaria.
L’Agenzia delle Entrate ha ricordato che con l'accorpamento delle due unità immobiliari, oggetto ciascuno di separati contratti di locazione, gli immobili cessano la loro esistenza in condizioni di indipendenza l'uno dall'altro. Inoltre, l'attribuzione di un'unica e diversa, seppure solo per uno degli immobili, categoria catastale comporta, sotto il profilo catastale, l'esistenza di nuova unità immobiliare, prima inesistente, con caratteristiche nuove e autonome.
Sotto il profilo fiscale, a seguito dell'accorpamento delle due unità immobiliari di categoria catastale C/1 (Negozi e botteghe) e C/3 (Laboratori per arti e mestieri), all'immobile ottenuto è stata attribuita la categoria catastale C/3 che è esclusa dalla normativa di favore della cedolare secca, la cui applicazione è stata invece estesa agli immobili di categoria C/1, per i soli contratti stipulati nel 2019 (v. art. 1, comma 59, legge n. 145/2018).
Pertanto, mantenere in essere i contratti stipulati prima dell'accorpamento comporterebbe l'applicazione, sia pure parziale, di un regime fiscale agevolato, a una categoria catastale che ne risulta esclusa (C/3).
Ne segue pertanto che l’istante dovrà interrompere i contratti di locazione in corso e stipularne uno nuovo che rispecchi l’attualità della situazione esistente.