Manovra 2022: imposte di registro, ipotecaria e catastale nella cessione d'azienda e beni immobili strumentali
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute nel trasferimento di beni immobili strumentali in caso di cessione d’azienda o di ramo d’azienda, si applicano in misura fissa pari a 200 euro ciascuna.
E’ questo quanto prevede il comma 237 dell’articolo 1 della legge di bilancio 2022 (LEGGE 30 dicembre 2021, n. 234).
Ordinariamente, alla cessione d’azienda, operazione fuori campo IVA, in base a quanto previsto dall’articolo 2 comma 2 lettera b) D.P.R. n. 633/1972 e in pregio al principio di alternatività IVA/registro di cui all’articolo 40 del TUR (D.P.R. n. 131/1986), l’imposta di registro si applica nella misura proporzionale (art. 23 TUR) che varia anche a seconda della classe di appartenenza del bene, quando nell’atto di cessione per ciascuna categoria sono previsti importi diversi.
Se, dunque, la cessione d’azienda o di ramo include il trasferimento di beni immobili in genere, ai sensi dell’articolo 1 della Tariffa del Testo unico del 26/04/1986 n. 131, l’imposta di registro è pari al 9% e non può essere comunque inferiore a 1000 euro (15% se la cessione prevede il trasferimento della proprietà di terreni agricoli).
Le imposte ipotecaria e catastale sono invece dovute, in tali circostanze, nella misura di cinquanta euro ciascuna, in quanto la misura cosiddetta rafforzata del 3% per l’imposta ipotecaria prevista per il trasferimento a titolo oneroso di immobili strumentali dall'art.1, comma 1 bis, della Tariffa allegata al D.lgs. 31 ottobre 1990, n.347, non si applica in virtù dell'art.10, primo comma, numero 8-ter, del D.P.R. 633/1972, trattandosi di trasferimento fuori campo IVA.
Le novità indicate nella legge di bilancio 2022 che prevedono una deroga alle disposizioni ordinarie riferite agli importi dovuti per le imposte di registro, ipotecaria e catastale in caso di cessione di beni immobili strumentali nell’ambito della cessione d’azienda o di ramo, si applicano però solo se intervengono particolari condizioni, alcune riferite alla cessione, altre ai beni immobili oggetto del trasferimento.
Per versare le imposte di registro e ipocatastali in misura fissa [totale 600 euro] come previsto dalla legge di bilancio 2022 è infatti necessario che la cessione d’azienda o di ramo preveda la continuazione dell’attività e il mantenimento degli assetti occupazionali, mentre i beni immobili strumentali devono possedere caratteristiche tali da non essere suscettibili di diversa utilizzazione a meno che non intervengano radicali trasformazioni (deve dunque trattarsi di beni immobili strumentali “per natura”).
Per completezza, si rammenta che sono considerati fabbricati strumentali “per natura” gli immobili classificati nelle categorie catastali A/10, B, C, D, E. Per tali fabbricati la strumentalità scaturisce dalla sola categoria catastale del bene, indipendentemente dall’utilizzo concreto che viene fatto dell’immobile.
La disposizione di cui al comma 237 in commento prevede infine che, qualora l’attività sia nuovamente ceduta oppure siano trasferiti a titolo oneroso o gratuito i beni immobili acquistati con i suddetti benefici, prima che siano decorsi cinque anni dall'acquisto, le relative imposte di registro, ipotecaria e catastale dovranno essere versate nella misura ordinaria.