Come sottoscrivere validamente un preliminare di compravendita immobiliare redatto in formato digitale
L’Agenzia delle Entrate si è pronunciata sulla validità del preliminare informatico sottoscritto con firma elettronica semplice.
La risposta è stata fornita in occasione di una richiesta di consulenza giuridica promossa da un’ associazione, i cui associati si erano visti, per diverse volte, negare dall'Amministrazione finanziaria la registrazione di contratti preliminari di compravendita di immobili, in quanto la firma elettronica apposta era quella semplice e non quella elettronica qualificata o digitale.
L’associazione istante nella domanda chiariva che la procedura in questione, prevede l'utilizzo di una specifica piattaforma che garantisce anche a distanza l’identità dei partecipanti alla formazione del preliminare; i file .pdf, sottoscritti attraverso tale Piattaforma tramite FES (Firma Elettronica Semplice) risultano integri e immodificabili, come prescritto dall'art. 20 del CAD e dalle linee guida AglD in quanto nel processo di firma interviene un certificatore accreditato che chiude il file e lo conserva a norma di legge, garantendone sicurezza, integrità e immodificabilità e la riconducibilità all'autore. Il tutto viene poi convertito in formato .p7m tramite un sigillo qualificato.In particolare, la piattaforma genera 2 File .p7m: il primo riportante il documento firmato, mentre il secondo l'Audit Log con tutti i passaggi di firma e verifica dell'identità dei Clienti.Stante tale procedura che, appare in linea con la normativa sulla formazione del documento informatico, l’istante non comprendeva il motivo per cui le Entrate avessero negato la registrazione degli atti privati.
L’amministrazione finanziaria nella sua risposta n. 14 fornita il 28 ottobre 2021 ha richiamato la risoluzione n. 23/E dell'8 aprile 2021 e ha ripreso la disciplina normativa in materia.
L’articolo 20, comma 1-bis, del d.lgs. n. 82 del 2005 stabilisce che «Il documento informatico soddisfa il requisito della forma scritta e ha l'efficacia prevista dall'articolo 2702 del Codice civile quando vi è apposta una firma digitale, altro tipo di firma elettronica qualificata o una firma elettronica avanzata o, comunque, è formato, previa identificazione informatica del suo autore, attraverso un processo avente i requisiti fissati dall'AgID ai sensi dell'articolo 71 con modalità tali da garantire la sicurezza, integrità e immodificabilità del documento e, in maniera manifesta e inequivoca, la sua riconducibilità all'autore. [...]».
Il seguente articolo 21, comma 2-bis, del CAD prevede che «Salvo il caso di sottoscrizione autenticata, le scritture private di cui all'articolo 1350, primo comma, numeri da 1 a 12, del codice civile, se fatte con documento informatico, sono sottoscritte, a pena di nullità, con firma elettronica qualificata o con firma digitale.
Gli atti di cui all'articolo 1350, numero 13), del Codice Civile [ossia «gli altri atti specialmente indicati dalla legge»] redatti su documento informatico o formati attraverso procedimenti informatici sono sottoscritti, a pena di nullità, con firma elettronica avanzata, qualificata o digitale ovvero sono formati con le ulteriori modalità di cui all'articolo 20, comma 1-bis, primo periodo».
L'articolo 1350 c.c. elenca gli atti che «devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità» e tra questi sono inclusi anche «i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili» [cfr. l'articolo 1350, numero 1), c.c.].
Infine, l’amministrazione finanziaria rievoca l’articolo 1351 c.c. - "Contratto preliminare” - il quale stabilisce che «Il contratto preliminare è nullo, se non fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo».
Per le Entrate, dunque, i contratti preliminari di compravendita immobiliare, redatti come documenti informatici, devono essere sottoscritti con firma elettronica qualificata o con firma digitale; non sono valide come modalità di sottoscrizione informatica invece la firma elettronica semplice o avanzata.
Si tratta di un vizio di natura civilistica che può essere fatto valere da chiunque vi abbia interesse, ma che comunque necessita di una pronuncia del giudice. Tale vizio dell'atto non grava però sull'obbligazione tributaria, ragion per cui, la «nullità o l'annullabilità dell'atto comporta comunque l'obbligo di chiedere la registrazione e versare la relativa imposta», che verrà restituita «per la parte eccedente la misura fissa, quando l'atto verrà dichiarato nullo o annullato, per causa non imputabile alle parti, con sentenza passata in giudicato, [sempre che] non sia suscettibile di ratifica, convalida o conferma» (si vedano l’art. 38 DPR n. 131/1986 e la risoluzione n. 23/E del 2021).
Ad ogni modo, continuano le Entrate, per consentire agli uffici dell'Agenzia di inserire gli atti soggetti a registrazione nel proprio Sistema di conservazione, previsto dall'articolo 44 del CAD, al fine di assicurare l’integrità, l’affidabilità, la leggibilità e la reperibilità degli atti medesimi, secondo quanto stabilito dall’art. 43 del CAD, gli stessi atti vanno esibiti agli uffici competenti in formati idonei, nel rispetto delle disposizioni di legge in materia.