Contratto preliminare di compravendita immobiliare, firma elettronica semplice
Il preliminare di compravendita immobiliare redatto nella forma di documento informatico deve essere sottoscritto con firma elettronica qualificata o con firma digitale.
L'assenza di una delle due tipologie di firme comporta la nullità del contratto, vizio che, nella normalità dei casi, può essere fatto valere da chiunque vi abbia interesse (cfr. l'articolo 1421 c.c.), con l’intervento di un giudice.
La «nullità o l'annullabilità dell'atto non dispensa dall'obbligo di chiedere la registrazione e di pagare la relativa imposta, salva restituzione per la parte eccedente la misura fissa, quando l'atto sia dichiarato nullo o annullato, per causa non imputabile alle parti, con sentenza passata in giudicato e non sia suscettibile di ratifica, convalida o conferma» (così come stabilisce l'articolo 38 di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131).
Così si è espressa l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 14 pubblicata il 28 ottobre 2021, in occasione di una richiesta di consulenza giuridica promossa da un’associazione avente ad oggetto la validità di un contratto preliminare di compravendita immobiliare sottoscritto con firma elettronica semplice.
La questione posta dall’associazione istante era legata al fatto che alcuni suoi associati vedevano respingersi le richieste di registrazione di contratti preliminare di compravendita immobiliare da parte dell’amministrazione finanziaria, nonostante i file relativi fossero convertiti in formato .p7m e sottoscritti, con firma elettronica semplice, attraverso una piattaforma che assicurava le caratteristiche di cui all’art. 20 comma 1-bis del DLgs. 82/2005, ossia sicurezza, integrità, immodificabilità dell’atto e la sua riconducibilità all’autore.
Sul punto, tuttavia, l’Agenzia delle Entrate, richiamando la recente risoluzione n. 23/E dell'8 aprile 2021, ha ricordato le disposizioni di legge in materia.
In primis, l'articolo 20, comma 1-bis, del d.lgs. n. 82 del 2005, secondo il quale «Il documento informatico soddisfa il requisito della forma scritta e ha l'efficacia prevista dall'articolo 2702 del Codice civile quando vi è apposta una firma digitale, altro tipo di firma elettronica qualificata o una firma elettronica avanzata o, comunque, è formato, previa identificazione informatica del suo autore, attraverso un processo avente i requisiti fissati dall'AgID ai sensi dell'articolo 71 con modalità tali da garantire la sicurezza, integrità e immodificabilità del documento e, in maniera manifesta e inequivoca, la sua riconducibilità all'autore. [...]». In secondo luogo, il successivo articolo 21, comma 2-bis, del CAD che stabilisce «Salvo il caso di sottoscrizione autenticata, le scritture private di cui all'articolo 1350, primo comma, numeri da 1 a 12, del codice civile, se fatte con documento informatico, sono sottoscritte, a pena di nullità, con firma elettronica qualificata o con firma digitale.
Gli atti di cui all'articolo 1350, numero 13), del codice civile [ossia «gli altri atti specialmente indicati dalla legge», ndr.] redatti su documento informatico o formati attraverso procedimenti informatici sono sottoscritti, a pena di nullità, con firma elettronica avanzata, qualificata o digitale ovvero sono formati con le ulteriori modalità di cui all'articolo 20, comma 1-bis, primo periodo».
Fra gli atti elencati all'articolo 1350 c.c., che «devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità» figurano anche «i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili» [cfr. l'articolo 1350, numero 1), c.c.].
Infine, l’Agenzia delle Entrate fa menzione dell’articolo 1351 c.c., rubricato "Contratto preliminare", in base al quale «Il contratto preliminare è nullo, se non fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo».
Tutto ciò premesso, ne deriva, dunque, che «i contratti preliminari di compravendita immobiliare, redatti come documenti informatici, devono essere sottoscritti con firma elettronica qualificata o con firma digitale; non valgono invece la firma elettronica semplice o avanzata.
Peraltro, scrive l’Agenzia delle Entrate, la presenza di un vizio dell'atto non incide sull'obbligazione tributaria; in altri termini, la «nullità o l'annullabilità dell'atto non dispensa dall'obbligo di chiedere la registrazione e di pagare la relativa imposta», salva restituzione «per la parte eccedente la misura fissa, quando l'atto sia dichiarato nullo o annullato, per causa non imputabile alle parti, con sentenza passata in giudicato e non sia suscettibile di ratifica, convalida o conferma» (art. 38 DPR n. 131/1986 già innanzi citato).
Senza entrare nel merito dell'effettiva validità ed efficacia degli atti sottoscritti tramite FEA (problematica, come rammentano le Entrate, di ordine civilistico) e volendo ammettere che la soluzione adottata dall'associazione istante soddisfi i requisiti richiesti dalla disciplina normativa in materia di formazione del documento informatico e produca gli effetti previsti dall’art. 20 comma 1-bis del CAD, per quanto concerne gli aspetti tributari, il contratto preliminare di compravendita sottoscritto con FEA rimane soggetto all’obbligo di registrazione con il versamento della relativa imposta secondo le regole generali (cfr. in particolare il d.P.R. n. 131 del 1986)» (così la richiamata risoluzione n. 23/E del 2021.
Resta comunque inteso che gli atti portati alla registrazione, sulla base di quanto stabilito dal CAD (cfr. l'articolo 43), devono essere presentati in formati idonei, conformi con le disposizioni di legge in materia, al fine di permettere agli uffici dell'Agenzia di acquisirli nel proprio Sistema di conservazione, anch'esso previsto dall'articolo 44 del CAD, al fine di garantirne l'integrità, affidabilità, leggibilità e reperibilità.