Agevolazione prima casa giovani under 36: alcuni chiarimenti
L’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa, introdotta con il DL Sostegni bis, prevede l’esenzione dal pagamento delle imposte indirette per i giovani under 36 con un ISEE non superiore a 40 mila euro annui.
Con la Circolare 12/E del 14 ottobre 2021 l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito alla misura agevolativa in oggetto, andando a fare precisazioni su quelli che sono i requisiti soggettivi e le situazioni in cui si applica l’esenzione del pagamento delle imposte indirette.
L’art. 64, c.6-10, D.L. 73/2021 (c.d. Decreto Sostegni bis) ha introdotto la possibilità per i giovani under 36 che possiedono un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40.000 euro annui, di non pagare – poiché esentati – l’imposta di registro, ipotecaria e catastale e, in caso di acquisto soggetto ad IVA, il riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari al tributo corrisposto in relazione all’acquisto.
Al pari, è prevista anche l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i mutui erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo.
Tali agevolazioni si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.
Vengono sintetizzati di seguito, alcuni dei punti chiariti dall’Amministrazione finanziaria con il presente documento di prassi.
⇒ Limite di età
Per quanto concerne il limite di età è necessario non aver compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato: ciò significa che nel caso in cui ad esempio un soggetto che compie gli anni a dicembre 2021 stipula l’atto di acquisto di prima casa ad ottobre 2021, non può beneficiare dell’agevolazione in oggetto.
⇒ ISEE
L’ISEE ordinario ha validità a decorrere dal 1° gennaio o, se successiva, dalla data di presentazione della DSU, fino al 31 dicembre dell’anno a cui fa riferimento.
La sussistenza del requisito di un ISEE non superiore a 40 mila euro annui deve riscontrarsi alla data di stipula del contratto e dunque viene chiarito che non è possibile per un contribuente ottenere un ISEE che abbia una validità “retroattiva”, rilasciato sulla base di una DSU presentata in una data successiva a quella dell’atto.
⇒ Contratto preliminare di compravendita
Il beneficio fiscale è escluso per i contratti preliminari di compravendita. La disciplina agevolativa si applica ai soli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso. In quest’ambito, i contratti preliminari producono fra le parti solo effetti obbligatori e non reali.
⇒ Categorie catastali degli immobili
L’agevolazione non è ammessa nel caso di acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali
- A/1 (abitazioni di tipo signorile)
- A/8 (abitazioni in ville)
- A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico)
L’agevolazione è ammessa anche per le pertinenze.
⇒ Acquisto mediante asta giudiziaria
L’agevolazione trova applicazione anche nell’ipotesi in cui il trasferimento immobiliare avviene con un provvedimento giudiziale, come già chiarito per l’agevolazione “prima casa” (cfr. risoluzione n. 38/E del 28 maggio 2021).
⇒ Clausola di salvaguardia
E’ stato chiarito che, dal momento che tale disciplina è produttiva di effetti già in relazione agli atti stipulati a partire dallo scorso 26 maggio 2021, nell’eventualità di insussistenza dei requisiti e decadenza delle agevolazioni per condizioni di obiettiva incertezza in relazione a comportamenti difformi adottati dai contribuenti anteriormente alla pubblicazione della circolare, gli uffici dell’Agenzia valuteranno, caso per caso, la non applicabilità delle sanzioni, ai sensi dell’art.10, c. 3, L. 212/2000 (cd. Statuto dei diritti del contribuente).