“Sismabonus acquisti”: come funziona se in corso d’opera cambia il quadro normativo
L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta n.481 del 15 luglio 2021, ha fornito chiarimenti sull’applicazione del “sismabonus acquisti” nel caso in cui, in relazione ad un intervento di demolizione e ricostruzione avviato dietro permesso a costruire richiesto nel 2019 e rilasciato nel 2020 (anno nel quale sono iniziati i lavori), siano variate in corso d’opera le seguenti condizioni:
- la classificazione della zona sismica, passata da 4 a 3 a seguito provvedimento del Comune del 2021;
- la classificazione dell’intervento, a seguito della modifica normativa dell'articolo 3, comma 1, lettera d) del D.P.R. n. 380/2001.
Nel caso specifico:
- al momento dell’avvio dei lavori, l’immobile ricadeva in zona non agevolata, salvo rientrarvi a seguito di provvedimento del 2021;
- gli interventi di demolizione e ricostruzione sono stati a suo tempo autorizzati ai sensi della lettera e) del D.P.R. n. 380/2001 (“interventi di nuova costruzione”), mentre dal punto di vista sostanziale ricadrebbero ora nell’ambito delle “ristrutturazioni edilizie” ex lettera d) dell’art. 3 DPR 380/2001, posto che la nuova definizione di “ristrutturazione edilizia” ivi contenuta dispone che “sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica […]”.
Spetta dunque il “sisma bonus acquisti” agli acquirenti delle unità immobiliari?
Ricordiamo che il “sismabonus acquisti” è la detrazione di cui all’articolo 16, comma 1-septies, DL 63/2013 e riguarda l'acquisto di immobili su cui sono stati effettuati interventi edilizi (mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, nei limiti consentiti dalle disposizioni normative urbanistiche, che determinino il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio sismico) eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile. La detrazione spetta anche se la ricostruzione dell'edificio determina un aumento volumetrico rispetto a quello originario, sempreché le norme urbanistiche in vigore permettano tale variazione, non rilevando in alcun modo la circostanza che il fabbricato ricostruito dall'impresa che ha eseguito i lavori contenga un numero maggiore di unità immobiliari rispetto al preesistente (cfr. circolare n. 19/E dell'8 luglio 2020, n. 19, pagina 280, e risoluzione n. 38/E del 3 luglio 2020).
L’agevolazione in commento è in vigore dal 1°gennaio 2017 al 31 dicembre 2021.
Ebbene, quanto al titolo abilitativo – chiarisce l’Agenzia delle Entrate – si prescinde in ogni caso dalla circostanza che lo stesso sia emesso ai sensi dell'articolo dall'articolo 3, comma 1, lettera d) ("interventi di ristrutturazione edilizia") oppure e) ("interventi di nuova costruzione"), del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, fermo restando, tuttavia, che l'intervento sia comunque effettuato all'interno dei limiti e nel rispetto di quanto previsto dagli strumenti urbanistici vigenti.
Quanto all'asseverazione di cui all'articolo 3 del D.M. n. 58 del 2017, essa deve essere presentata, insieme al progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico, come allegato alla Scia (“segnalazione certificata di inizio attività”) o alla richiesta di permesso di costruire, al momento della presentazione allo sportello unico competente, “tempestivamente e comunque prima dell'inizio dei lavori”. Tuttavia, non è preclusa l'applicazione della detrazione qualora l'adempimento non sia stato effettuato in quanto, in base alle norme pro tempore vigenti, gli immobili oggetto degli interventi antisismici non rientravano nell'ambito applicativo dell'agevolazione. E’ dunque sufficiente che l’asseverazione sia presentata dall'impresa entro la data di stipula del rogito dell'immobile oggetto degli interventi di riduzione del rischio sismico (cfr. circolare Agenzia delle Entrate n. 19/E dell'8 luglio 2020).
In relazione a tale intervento è inoltre applicabile il Superbonus per la riqualificazione energetica, ma solo per la parte che si riferisce alla ristrutturazione dell’esistente e non anche per la parte di ampliamento, essendo a tal fine necessario mantenere separata la fatturazione delle due tipologie di intervento.