Agevolazioni “prima casa” anche in presenza di immobile ereditato
Con la Risposta a interpello 21 aprile 2021, n. 277, l’Agenzia delle Entrate ha fornito ulteriori chiarimenti in tema di agevolazioni c.d. “prima casa”.
L’interpello
L’istante del caso di specie è un notaio incaricato della stipula di un atto di compravendita avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo per il quale l’acquirente intende richiedere le agevolazioni “prima casa”.
Lo stesso acquirente è già titolare di altro immobile nello stesso Comune, acquistato per successione usufruendo delle medesime agevolazioni e intende procedere al nuovo acquisto con impegno in atto a rivendere entro l’anno l’immobile che già possiede.
Ciò posto, l’istante chiede se il proprio cliente possa avvalersi nuovamente delle agevolazioni prima casa di cui all’art. 1, nota II-bis), comma 4-bis, della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986, prima della vendita dell’immobile preposseduto nello stesso Comune.
La normativa
Si assume brevemente che l'art. 69, comma 3, della legge n. 342/2000 dispone che le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione.
Il successivo comma 4 stabilisce che l'interessato, nella dichiarazione di successione o nell'atto di donazione, deve altresì dichiarare il possesso dei requisiti e delle condizioni per beneficiare dell'agevolazione "prima casa", prevedendo l'applicazione della relativa sanzione in caso di decadenza dal beneficio o di dichiarazione mendace.
La Circolare n. 207/E/2000 ha chiarito che il detto art. 69, comma 3, ha esteso l'agevolazione "prima casa" anche agli immobili trasferiti a titolo gratuito mortis causa o inter vivos, sia pure con riferimento alle sole imposte ipotecarie e catastali.
Soluzione delle Entrate
Nel rispondere al quesito prospettato, l’Agenzia delle Entrate ricorda che la legge di Stabilità 2016 (legge n. 208/2015), nell'inserire il nuovo comma 4-bis nella Nota II-bis), della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986, ha ampliato l’ambito applicativo delle agevolazioni prima casa prevedendo che “L'aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l'acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell'immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest'ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell'atto”.
Da ciò ne deriva che il contribuente può fruire delle agevolazioni prima casa, nonostante sia titolare, nel Comune di residenza, di un altro immobile, precedentemente acquistato beneficiando delle agevolazioni.
Nella risposta viene evidenziato, altresì, che la modifica delle condizioni stabilite dalla Nota II-bis) vale anche per le agevolazioni prima casa in sede di successione o donazione, come già chiarito dalla Circolare n. 12/E/2016 e dalla Risoluzione n. 86/E/2017.
La finalità del legislatore, con il comma 4-bis, infatti, è quella di aiutare il contribuente nella sostituzione dell’abitazione agevolata preposseduta, concedendo allo stesso un lasso di tempo di un anno per la vendita, in considerazione del fatto che, alla fine delle operazioni, egli sarà titolare di un solo immobile.
In conclusione, ricorrendo le altre condizioni previste dalla Nota II-bis), il contribuente potrà avvalersi dell'agevolazione prima casa in relazione alla stipula di un nuovo atto di acquisto, anche se possiede un altro immobile nello stesso Comune acquisito a titolo gratuito a seguito di successione, a patto che quest’ultimo sia venduto entro l’anno.