Superbonus e “condominio minimo”
Con la risposta n. 196 del 18 marzo 2021, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in materia di Superbonus e “condominio minimo”, riepilogando le regole al riguardo.
Il caso sottoposto all’esame dell’amministrazione finanziaria riguarda due edifici:
- edificio A, composto da tre unità immobiliari A/3, di proprietà rispettivamente di “Junior”, “Senior” e di un terzo soggetto ed insistenti sul mappale 649;
- edificio B, composto da tre unità immobiliari (A/3, C/2 e C/6), di proprietà di “Junior” ed insistenti sul mappale 1278.
I due edifici, secondo quanto esposto dall’istante, sono strutturalmente uniti e hanno in comune le fognature e i canali discarico, nonché le fondazioni.
L’Agenzia delle Entrate non entra nel merito della qualificazione dello stato di fatto esposto quale “condominio minimo”, ma si limita ad affermare che «nel presupposto che le caratteristiche strutturali dei due edifici (quali: il tetto dell'edificio B sostenuto dal muro portante in comune con l'edificio (A), le fognature e canali discarico in comune, le fondazioni in comune), consentano la nascita di un "condominio minimo", circostanza non verificabile in sede di interpello, l'Istante potrà accedere al Superbonus per gli interventi realizzati sulle parti comuni».
L’Agenzia delle Entrate si sofferma quindi sulle particolarità del “condominio minimo”.
Innanzi tutto ricorda che il "condominio" costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall'appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine,etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell'immobile. Il condominio può svilupparsi sia in senso verticale che in senso orizzontale. Si tratta di una comunione forzosa, non soggetta a scioglimento, in cui il condomino non può, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al sostenimento delle spese per la loro conservazione e sarà comunque tenuto a parteciparvi in proporzione ai millesimi di proprietà. Secondo una consolidata giurisprudenza, la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l'unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento, come chiarito dalla prassi in materia.
Il "condominio minimo" è un edificio composto da un numero non superiore a otto condòmini. Continuano ad applicarsi le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione degli articoli che disciplinano, rispettivamente, la nomina dell'amministratore (nonché l'obbligo da parte di quest'ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini).
Al fine di beneficiare del Superbonus per i lavori realizzati sulle parti comuni, i condomìni che, non avendone l'obbligo, non abbiano nominato un amministratore non sono tenuti a richiedere il codice fiscale. In tali casi, ai fini della fruizione del beneficio, può essere utilizzato il codice fiscale del condòmino che ha effettuato i connessi adempimenti, fermo restando che il contribuente è comunque tenuto a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell'edificio.
Nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio, il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l'edificio è composto, tenendo conto anche delle pertinenze, valorizzando la situazione esistente all’inizio dei lavori; l'ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all'intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono. Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili, ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del codice civile ed effettivamente rimborsata al condominio.
Per gli interventi trainati sulle singole unità immobiliari, invece, il Superbonus spetta per le spese sostenute per interventi realizzati su un massimo di due unità immobiliari.