Plusvalenza cessione immobili entro 5 anni: nel calcolo anche gli interventi con Superbonus
Un contribuente è proprietario unico di un'unità immobiliare facente parte di un condominio minimo dotato di codice fiscale; il condominio ha deliberato interventi "finalizzati alla riduzione del rischio sismico (con miglioramento di due classi energetiche) e interventi di efficientamento energetico con miglioramento di almeno due classi energetiche (interventi trainanti) ed intende fruire delle detrazioni di cui articolo 119 del Dl 34/2020 (Superbonus). L'istante, inoltre, ha previsto, la sostituzione dei serramenti della sola unità immobiliare di cui è proprietario (intervento trainato).
Per l'intervento trainante, l'intero condominio ha optato, secondo quanto previsto dall'art. 121 del Dl Rilancio, per lo sconto in fattura applicato direttamente dall'impresa che effettuando i lavori; la stessa scelta è stata effettuata dal contribuente istante per quanto riguarda l'intervento trainato, ossia la sostituzione dei suoi serramenti.
L'istante ha sottoscritto un contratto preliminare di vendita, ma trattandosi di vendita infraquinquiennale, ha domandato all'amministrazione finanziaria se "ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile, potrà dedurre dal presso di vendita sia la spesa per la ristrutturazione condominiale, sia quella per la sostituzione dei serramenti interni".
Qui il tema al centro dell'interpello presentato dal contribuente non è la corretta applicazione del Superbonus, ma bensì il corretto calcolo della plusvalenza da cessione dell'immobile posseduto da meno di 5 anni.
L'art. 67, comma 1, lettera b) del TUIR disciplina che si considerano redditi diversi (non conseguiti nell'esercizio di arti o professioni) "le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni , esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari". La plusvalenza si calcola come differenza tra "i corrispettivi percepiti nel periodo d'imposta ed il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo".
Alla luce di quanto appena indicato, con la pubblicazione della Risposta n. 204, l'amministrazione finanziaria ha chiarito che nel calcolo della plusvalenza debbono rientrare anche le suddette spese (intervento trainante e trainato) in quanto determinano un aumento di valore dell'immobile. Non ha alcuna rilevanza nel calcolo della plusvalenza la scelta di applicare l'art. 121 del Dl 34/2020 (sconto in fattura) in quanto si tratta solamente di una modalità alternativa alla fruizione diretta della detrazione.
Si ricorda che...
La legge finanziaria 2006, in opzione alla tassazione della plusvalenza del citato art. 67, comma 1, lettera b del Tuir, ha previsto che "in caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni, all'atto delle cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui art. 67, comma 1, lettera b Tuir, sulle plusvalenze realizzate si applica un'imposta, sostitutiva dell'imposta sul reddito, del 26%".