Sismabonus acquisti per la ricostruzione con diverso sedime
Risposta n. 71 del 2 febbraio 2021: ricostruzione con diverso sedime
La società istante svolge l'attività di costruzione e ristrutturazione immobiliare ed è proprietaria di un edificio residenziale e di una particella fondiaria pertinenziale, in zona a rischio sismico 3. Avendo ottenuto il rilascio di un Permesso di Costruire per la demolizione dell'edificio esistente e ricostruzione di una palazzina residenziale costituita da 6 unità immobiliari ad uso abitativo, oltre ai relativi box pertinenziali (con procedure
amministrative avviate nel 2018 e titolo edilizio rilasciato nel 2019), si appresta ad eseguire l’intervento di ricostruzione con un incremento volumetrico sulla base della normativa provinciale, sul medesimo sedime dell'originario edificio, fatta eccezione per una parte dell'interrato (ospitante i garages) che insiste nel sottosuolo della confinante particella fondiaria pertinenziale.
In premessa l’Agenzia delle Entrate ha ricordato – come spesso fa nelle proprie risposte – che la qualificazione di un'opera edilizia spetta al Comune o ad altro ente territoriale, in qualità di organo competente in tema di classificazioni urbanistiche, e deve risultare dal titolo amministrativo che autorizza i lavori.
Detto ciò, l’Agenzia delle Entrate ha richiamato la nuova formulazione della nozione di “ristrutturazione edilizia” di cui al Testo unico dell’edilizia: il novellato articolo 3, comma 1, lettera d), del DPR 380/2001 (modificato con DL 16.7.2020, n. 76) dispone infatti che «nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico [...]».
Pertanto, se l'intervento su diverso sedime rientra nella ristrutturazione edilizia ai sensi della citata lettera d) e fermo restando che lo stesso sia effettuato all'interno dei limiti e nel rispetto di quanto consentito dagli strumenti urbanistici vigenti, nonché in presenza dei requisiti previsti dall’articolo 16, comma 1-septies del DL 63/2013, è possibile beneficiare del cosiddetto “sismabonus acquisti”.
Risposta n. 82 del 3 febbraio 2021: intervento di demolizione e ricostruzione eseguito da due imprese
L’Agenzia delle Entrate ha precisato quanto segue:
- qualora l'iter autorizzativo abbia avuto inizio con un precedente proprietario (rispetto alla società attuale proprietaria che avvierà l’intervento sull’immobile), ciò non è ostativo alla possibilità che gli acquirenti delle unità immobiliari possano beneficiare della detrazione prevista dall'articolo 16, comma 1-septies del DL 63/2013;
- le imprese che effettuano gli interventi su immobili ubicati in zone 2 e 3 in base a procedure autorizzatorie iniziate successivamente al 1° gennaio 2017 ma prima del 1° maggio 2019 (data di entrata in vigore della disposizione che ha esteso l'agevolazione anche agli immobili ubicati nelle predette zone 2 e 3) e che non hanno presentato l'asseverazione richiesta dalla norma, in quanto non rientranti nell'ambito applicativo dell'agevolazione in base alle disposizioni pro tempore vigenti, possono integrare i titoli abilitativi con la predetta asseverazione, al fine di consentire la fruizione della detrazione ai soggetti acquirenti. Tale integrazione, deve essere effettuata entro la data di stipula del rogito dell'immobile oggetto degli interventi di riduzione del rischio sismico;
- nel caso di intervento portato avanti da più imprese, non è necessario che tutte le fasi della demolizione e ricostruzione siano svolte congiuntamente dalle varie imprese, bensì è possibile che esse siano effettuate disgiuntamente; nel caso oggetto di interpello, la demolizione avviene congiuntamente tra le due imprese comproprietarie dell'immobile e titolari del titolo abilitativo, mentre la ricostruzione degli edifici e la successiva vendita avviene poi in maniera distinta fra le imprese a seguito della divisione dei lotti.