Superbonus. Accesso autonomo dall’esterno e unità immobiliare funzionalmente indipendente
Risposta n. 9 del 5 gennaio 2021: villetta a schiera, inserita nel contesto di un residence ed a cui si accede da un passo carraio privato comune a più abitazioni
L’Agenzia delle Entrate richiama la nozione di “edificio unifamiliare” ai fini del Superbonus, secondo quanto previsto dall’articolo 119 DL 34/2020, come modificato dal DL 104/2020 (la risposta n.9/2021 non tiene ancora conto dell’ulteriore modifica apportata con L. 178/2020) ed alla luce dei chiarimenti di prassi forniti con Circolare 24/E/2020 (la risposta n.9/2021 non tiene ancora conto della circolare 30/E del 22.12.2020).
Nel caso in oggetto, si tratta di una villetta a schiera che risulta inserita nel contesto di un residence, con accesso da un passo carraio privato comune a più abitazioni.
Ai fini del Superbonus, occorre verificare i requisiti dell’”accesso autonomo dall’esterno” e dell’unità immobiliare “funzionalmente indipendente”.
In base al comma 1-bis dell’articolo 119 DL 34/2020, «per “accesso autonomo dall'esterno” si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva».
Secondo l’Agenzia delle Entrate, si ha «accesso autonomo dall'esterno» qualora, ad esempio, la villetta a schiera:
- sia situata in un comprensorio o in un parco di comproprietà con altri soggetti o alla stessa si accede dall'area di corte di proprietà comune usata anche per i posti auto;
- il cortile o il giardino su cui si affacciano gli ingressi indipendenti siano di proprietà esclusiva, anche se indivisa, dei proprietari delle singole unità immobiliari.
Quanto invece al requisito dell'unità immobiliare “funzionalmente indipendente”, l’Agenzia delle Entrate ricorda, nella risposta 9/2021, che una unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva.
Giova sottolineare che, da ultimo, la L. 178/2020 ha inserito il seguente periodo nel comma 1-bis dell’articolo 119 DL 34/2020: «Un'unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l'approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l'energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale».
Al ricorrere di tutti i requisiti di cui alla normativa Superbonus, l’agevolazione spetta dunque anche in relazione alla villetta a schiera in contesto di residence, che sia funzionalmente indipendente e dotata di accesso autonomo dall’esterno.
Risposta n. 21 dell’8 gennaio 2021: unità immobiliare a destinazione residenziale
L’interpello riguarda il caso di un edificio composto da 3 unità immobiliari, "funzionalmente indipendenti", di cui:
- una a destinazione residenziale, con accesso autonomo dall'esterno direttamente da strada pubblica;
- una ad uso ufficio (categoria catastale A/10);
- una adibita a cabina elettrica (categoria catastale D/1) di cui l'istante, pur essendo proprietario, "non ne ha il possesso in quanto sulla stessa è costituita una servitù (diritto reale) a favore di ENEL".
L’Agenzia delle Entrate ha confermato che l’istante può accedere al Superbonus con riferimento alla sola unità immobiliare ad uso residenziale, nel presupposto che l'unità immobiliare a destinazione residenziale, sia «funzionalmente indipendente» e quindi dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva e disponga di un accesso autonomo dall'esterno.
Quanto alle nozioni di “accesso autonomo dall'esterno” e di unità immobiliare “funzionalmente indipendente”, il riferimento è il comma 1-bis dell’articolo 119 DL 34/2020, come di recente modificato dalla L.178/2020.