Superbonus e “unità immobiliari funzionalmente indipendenti”
Con la risposta n. 10 del 5 gennaio 2021, l’Agenzia delle Entrate è tornata sul tema dell’applicazione della disciplina del Superbonus nel caso delle cosiddette “unità immobiliari funzionalmente indipendenti”.
Nel caso sottoposto all’esame dell’Agenzia, si tratta di due unità immobiliari A/3, e relative pertinenze, facenti parte di un unico edificio ma da considerarsi "funzionalmente indipendenti" in quanto, sebbene poste una sopra l'altra nel contesto del medesimo edificio:
- sono dotate di un proprio impianto per l'acqua, per l'energia elettrica e di impianto di riscaldamento esclusivo,
- e dispongono di un accesso dalla strada indipendente.
Inoltre, entrambe le unità abitative hanno un proprio numero civico e non vi sono parti comuni ad eccezione della copertura sovrastante l'edificio (tetto).
Dopo aver ripercorso la normativa e la prassi in materia (antecedente l’emanazione della Legge di Stabilità 2021, nel frattempo approvata e che è ulteriormente intervenuta sulla definizione in commento), l’Agenzia delle Entrate ha confermato, per la fattispecie così come descritta dal richiedente, che le unità in oggetto possono considerarsi funzionalmente indipendenti.
Inoltre, ha riepilogato i limiti di spesa: l'ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione va riferito ciascuna unità abitativa funzionalmente indipendente posseduta e alle sue pertinenze (anche se accatastate separatamente) nella misura di:
- euro 50.000 per gli interventi di riqualificazione energetica di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l'involucro della unità abitativa;
- euro 30.000 per la sostituzione dell'impianto di climatizzazione;
- euro 96.000 per gli interventi antisismici per la messa in sicurezza statica delle parti strutturali dell'edificio, ivi compresi quelli da eseguirsi sul "tetto";
- euro 54.545,45 per l'acquisto e la posa in opera di infissi e schermature solari;
- euro 48.000 per l'istallazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo;
- euro 3.000 per l'istallazione infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici.
E’ opportuno ricordare che la Legge 30/12/2020 n. 178 (Legge di Stabilità 2021) ha inserito al comma 1 bis dell’articolo 119 DL 34/2020 il seguente periodo: “Un'unità immobiliare può ritenersi "funzionalmente indipendente" qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l'approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l'energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale”.
Sempre sull’argomento delle unità funzionalmente indipendenti, l’Agenzia delle Entrate si è espressa anche con la Risposta n. 16 del 7 gennaio 2021.
Nel caso di specie, l'istante dichiara di essere proprietario di un edificio composto da due "corpi" affiancati:
- di cui uno ospita l'unità immobiliare residenziale, sulla quale l'istante intende effettuare interventi di risparmio energetico,
- mentre l'altro corpo ospita due unità immobiliari (ad uso abitativo) concesse in uso a terzi.
Al riguardo, l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto che, nel presupposto che l'unità immobiliare in questione sia
"funzionalmente indipendente" e disponga di un "accesso autonomo dall'esterno", così come descritto dall’istante, questi possa effettivamente accedere al Superbonus, in presenza di tutti gli altri presupposti previsti dalla citata normativa di riferimento. Inoltre, anche il detentore dell'unità immobiliare in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, può fruire del Superbonus, nel rispetto di ogni altro requisito richiesto dalle norme agevolative, a prescindere dal fatto che il proprietario dell'immobile abbia o meno fruito del Superbonus per interventi effettuate su altre due unità immobiliari.