Ecosismabonus su parti comuni di edifici in zone sismiche
Con la Risposta a interpello 8 gennaio 2021, n. 18, l’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti riguardo alla detrazione spettante per gli interventi “combinati” di riqualificazione energetica e di riduzione del rischio sismico (c.d. “ecosismabonus”) eseguiti sulle parti comuni di edifici siti in zone sismiche.
L’interpello
Nell’articolato interpello, una società rappresenta di essere proprietaria esclusiva di 10 distinte unità immobiliari delle quali 5 ad uso civile abitazione (cat. Catastale A/3), 1 adibita a laboratorio per arti e mestieri (cat. catastale C/3) oltre a 4 pertinenze (cat. catastale C/6) all'interno di un più vasto edificio articolato su più piani fuori terra.
Tale fabbricato è oggetto di un intervento di ristrutturazione edilizia, senza ampliamento della volumetria originale, dal quale conseguirà un miglioramento sismico di due classi di rischio ai sensi del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti n. 58/2017.
Ciò posto, l'istante presenta i seguenti quesiti:
- chiede se le 4 pertinenze accatastate, posizionate in parte esternamente al perimetro dell'edificio principale e in parte in un corpo di fabbrica distinto, per il quale nell'ambito dell'intervento è prevista la demolizione senza successiva ricostruzione, possano concorrere al calcolo dell'ammontare massimo di spesa detraibile per gli interventi sulle parti comuni dell'edificio;
- chiede se, in sede di ripartizione per quote millesimali della spesa complessiva sostenuta (nei limiti massimi complessivamente ammessi di 96.000/136.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio) il medesimo limite debba essere applicato o meno con riferimento alla singola unità immobiliare beneficiaria della detrazione;
- considerato che i lavori verranno appaltati ad una o più ditte esecutrici, con un unico contratto di appalto comprensivo di una pluralità di prestazioni (in parte riferite alle parti comuni e in parte alle singole unità immobiliari), senza possibilità di distinguere, a livello contrattuale, gli interventi relativi alle une o alle altre, chiede se anche alla ripartizione delle spese afferenti alle singole unità immobiliari, sia applicabile la detrazione maggiorata per l'adozione dimisure antisismiche (80% nel caso di miglioramento di 2 classi);
- considerato che l'intervento sull'involucro, comprensivo di infissi, riguarderà anche le parti comuni che interessino l'involucro dell'edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo, ma non tali da migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva che conseguano almeno la qualità media di cui al D.M. 26 giugno 2015, l'istante chiede se per tale intervento può fruire del c.d."ecosismabonus" ed, inoltre, in relazione agli interventi di riqualificazione energetica (sostituzione impianto di climatizzazione), se vadano distintamente considerate come interventi di riqualificazione energetica, e come tali soggiacenti ai relativi distinti limiti di detrazione per singola unità immobiliare ovvero inclusi nella detrazione cd. ecosismabonus.
Interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica.
L'art. 14, comma 2-quater.1, del D.L. n. 63/2013 (legge n. 90/2013) dispone che per le spese relative agli interventi su parti comuni di edifici condominiali ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3 finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica (ecosismabonus) spetta, in alternativa alle detrazioni previste rispettivamente dal comma 2-quater e dal comma 1-quinquies dell'art. 16, una detrazione nella misura dell'80%, ove gli interventi determinino il passaggio ad una classe di rischio inferiore, o nella misura dell'85% ove gli interventi determinino il passaggio a due classi di rischio inferiori.
Tale detrazione è ripartita in 10 quote annuali di pari importo e si applica su un ammontare delle spese non superiore a 136.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.
La detrazione (sisma+ecobonus), in quanto alternativa alla fruizione delle detrazioni distintamente previste per ciascuna categoria di intervento, competerà in presenza di tutti i requisiti necessari ai fini della spettanza delle due detrazioni che sostituisce.
In particolare, gli interventi devono essere realizzati, in base a procedure autorizzatorie successive al 1° gennaio 2017, su parti comuni di edifici ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3, di cui all'Ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3274/2003.
E' necessario, inoltre, che l'efficacia degli interventi effettuati, tale da determinare la riduzione di una o due classi di rischio sismico, sia attestata, da parte di professionisti abilitati.
Per gli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico, l’art. 16-bis del TUIR costituisce la disciplina generale di riferimento. Gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici, finalizzati al risparmio energetico, sono quelli che interessano l'involucro dell'edificio stesso con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo nonché quelli diretti a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva che conseguano almeno la qualità media di cui alle tabelle dell'allegato 1 del decreto interministeriale del 26 giugno 2015 "Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici". Per tali interventi è necessario, inoltre, che l'immobile oggetto degli interventi medesimi sia dotato di impianto di riscaldamento.
Caratteristiche del condominio ai fini della detrazione
La società istante ritiene che l'immobile oggetto di ristrutturazione si configura quale "edificio condominiale" in quanto fabbricato costituito da più unità immobiliari autonome, che hanno in comune elementi e strutture di pertinenza del medesimo edificio.
L’Agenzia rileva al riguardo che la nozione di "parti comuni" va intesa in senso oggettivo e non soggettivo; pertanto, qualora un intero edificio sia posseduto da un unico proprietario e siano comunque in esso rinvenibili parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate, detto soggetto ha diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni. Il concetto di "parti comuni", tuttavia, pur non presupponendo l'esistenza di una pluralità di proprietari, richiede, comunque, la presenza di più unità immobiliari funzionalmente autonome (v. Circolari n. 57/1998 e n. 13/E/2019).
Motivo per cui, nel caso di specie, ritiene l’Agenzia che non si è in presenza di un condominio ma che l’istante potrà tuttavia fruire dell'agevolazione in esame per interventi realizzati su parti comuni.
Le pertinenze
Ciò premesso, con riguardo al primo quesito, nella Circolare n. 19/E/2020 è stato evidenziato che, in relazione al sisma bonus, l'ammontare massimo delle spese ammesse alla detrazione va calcolato tenendo conto anche delle eventuali pertinenze alle unità immobiliari, l'importo così calcolato costituisce l'ammontare massimo di spesa agevolabile riferito all'intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono.
Se però le pertinenze sono collocate in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi, in base al tenore letterale della disposizione riferita al numero delle unità immobiliari di ciascun edificio, le predette pertinenze non devono essere considerate ai fini della determinazione del limite in questione.
Limite detraibile
Con riferimento al secondo quesito, si evidenzia che, in tema di sismabonus, ciascun beneficiario potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili (artt. 1123 e ss. c.c.) ed effettivamente rimborsata al condominio che potrà essere anche di ammontare superiore a 96.000 euro.
Nell'ipotesi in cui la proprietà delle unità immobiliari è riferibile unicamente ad un unico soggetto, non costituendosi pertanto un condominio, non assume rilievo la ripartizione analitica delle spese sostenute per unità immobiliari.
Riguardo al terzo quesito, l’Agenzia ritiene che nell'agevolazione possono rientrare anche le spese riguardanti gli interventi realizzati sulle singole unità immobiliari facenti parte dell'edificio interessato dagli interventi sulle parti comuni; ciò a condizione che gli interventi realizzati sulle singole unità immobiliari siano di completamento dell'intervento sulle parti comuni nel suo complesso.
Ambito di applicazione del c.d. "ecosismabonus"
In relazione al quarto quesito, gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici, finalizzati al risparmio energetico, sono quelli che interessano l'involucro dell'edificio stesso con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo nonché quelli diretti a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva che conseguano almeno la qualità media di cui alle tabelle 3 e 4 dell'allegato 1 del decreto interministeriale del 26 giugno 2015 "Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici".
Non è invece agevolabile la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale ed estiva, il quale potrebbe, semmai, rientrare tra quelli indicati nel comma 2 dell’art. 14 del D.L. n. 63/2013 per i quali spetta la detrazione (c.d ecobonus) al ricorrere dei presupposti e delle condizioni ivi previste.
In linea generale, la detrazione spetta nel limite di euro 30.000 ed è calcolata con percentuali diverse, in base alle caratteristiche tecniche degli impianti installati.
Da ultimo, non rientrano nell'ambito applicativo della detrazione in esame gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza inferiore alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione del 18 febbraio 2013.