Fisco

PEX e immobiliari di gestione: i chiarimenti della Circolare 7/E

L'Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 7/E del 29 marzo specifica che la disposizione contenuta nell'art. 87, comma 1, lettera d) del TUIR esclude dall'applicazione della disciplina della Partecipation Exemption le società immobiliari di gestione, la cui attività sia principalmente la mera locazione di immobili a terzi e la percezione dei relativi canoni.

In particolare la norma prevede che il regime PEX non si applichi alle società partecipate il cui valore del patrimonio sia costituito prevalentemente da immobili che:

  • non siano immobili merce (alla cui produzione o scambio è diretta l'attività dell'impresa)
  • non siano immobili strumentali (impianti e fabbricati utilizzati direttamente nell'esercizio di impresa)

Come già evidenziato nella Circolare n. 36/E del 2004, per poter beneficiare del regime PEC gli immobili devono essere effettivamente destinati a un'attività di costruzione e scambio e non devono essere invece fabbricati concessi in locazione o in godimento a terzi, anche se mediante contratti di affitto d'azienda, in quanto nel caso di società di gestione immobiliare la cui attività consista unicamente nella locazione degli immobili non risulta soddisfatto il requisito della commercialità previsto per poter beneficiare del regime PEX.

La Circolare n. 7/E prende in esame il caso in cui la società immobiliare di gestione ponga in essere anche "un'attività di servizi complementari e funzionali all'utilizzazione unitaria del complesso immobiliare", citando quali esempi i villaggi turistici, i centri sportivi e le gallerie commerciali.

L'Agenzia sottolinea però che la fornitura di tali servizi deve essere, sia sotto il profilo qualitativo che sotto il profilo quantitativo, essenziale e determinante:

  • sotto il profilo qualitativo i servizi prestati devono riguardare il complesso immobilare nell'insieme (quali, a titolo esemplificativo,i servizi relativi alla richiesta e alla gestione delle autorizzazioni amministrative, relativi alla promozione e pubblicità degli spazi commerciali, alla manutenzione e pulizia delle aree comuni)
  • sotto il profilo quantitativo i servizi prestati devono essere di significativa entità, preponderante rispetto all'attività di locazione

Senza dubbio, secondo l'Agenzia delle Entrate, si verificherebbe la fattispecie di attività di servizi significativi rispetto all'attività di locazione nel caso in cui i ricavi derivanti da tale attività di servizi risultino di importo superiore ai ricavi relativi ai canoni di locazione. E nel caso in cui i proventi relativi alla gestione attiva risultino di importo minore rispetto ai proventi derivanti dai canoni di locazione, il contribuente dovrà dimostrare, in sede di controllo, la rilevanza dei servizi resi.

In conclusione nella fattispecie in esame gli immobili su cui la società immobiliare presta i servizi complementari potrebbero essere considerati quali "beni utilizzati direttamente nell'esercizio dell'impresa" ai sensi dell'articolo 87, comma 1, lettera d) del TUIR.

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