Chi acquista un altro immobile nel medesimo comune può accedere ai benefici prima casa solo se il primo non è accatastato come abitazione
Se si posseggono due immobili nello stesso comune ai fini dell’agevolazione prima casa su quello acquistato successivamente, vale quanto dichiarato nel primo rogito e la categoria catastale del primo immobile e non il fatto che per questo non sia stata a suo tempo richiesta l’agevolazione (massima non ufficiale)
La Cassazione (ord. n. 27376 del 17 nov. 2017) ha accolto il ricorso delle Entrate contro la decisione della CTR della Campania che aveva esaudito la domanda del contribuente diretta ad ottenere l’annullamento dell’avviso di liquidazione notificatogli per negargli i benefici “prima casa” riguardo all’acquisto di un immobile. Il contribuente aveva acquistato anni prima un altro immobile, adibito a studio professionale, ma indicato nel rogito come casa di abitazione censita in categoria catastale A/2, senza aver richiesto per essa di accedere ai benefici prima casa, invece reclamati e applicati per il secondo acquisto immobiliare. Pertanto, per i giudici di merito, il beneficio andava concesso. Di tutt’altro parere, invece, l’Agenzia delle Entrate, secondo cui il beneficio in parola non spetta a chi è già proprietario di immobile abitativo nel medesimo territorio comunale (Cass. n. 8350 del 2016 e n. 1264 del 2015), indipendentemente dalla richiesta o meno dei benefici.
La linea di pensiero della Cassazione
Sulla stessa linea di pensiero anche la Cassazione, la quale ha osservato che costituisce ius receptum la considerazione che la normativa subordina l’applicazione del beneficio in parola all’acquisto di un’unità immobiliare da destinare a propria abitazione nel comune di residenza o (se diverso) ove si svolge la propria attività, alla non possidenza di altro immobile “idoneo” ad essere destinato a tale uso e alla dichiarazione formale, posta nell’atto di compravendita, di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato (Cass. n. 21289 del 2014). Ne consegue che chi abbia il possesso di altra casa valutata come “non idonea” all’uso abitativo, sia per circostanze di natura oggettiva (es. inabitabilità) che di natura soggettiva (es.: fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative) può ugualmente godere dell’agevolazione (Cass. n. 2418 del 2003 e n. 8771 del 2000). Ha, inoltre, diritto alla suddetta agevolazione chi, al momento dell’acquisto, sia proprietario di altro immobile utilizzato come studio professionale e quindi in concreto non idoneo ad essere abitato, allorquando ciò sia “comprovato dal successivo accatastamento in Al 10” (Cass. n. 23064 del 2012).
Non avendo tenuto conto dei rilievi dichiarativi e catastali, la decisione della CTR è stata cassata con rinvio ai giudici di merito che dovranno ridefinirla tenendo conto delle considerazioni della Corte di legittimità.