E’ nullo il patto di maggiorazione del canone anche se tardivamente registrato
Le Sezioni Unite sono state chiamate a pronunciarsi su un’annosa questione relativa alla possibile sanatoria della nullità del contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo, relativa all’ipotesi di tardiva registrazione (anche) di un patto separato recante l’importo del canone maggiorato rispetto a quello indicato nel primo contratto registrato, in considerazione del fatto che il contratto così simulato viene realizzato dalle parti contraenti con l’intento di eludere il fisco.
Le Sezioni Unite con sentenza n. 23601 del 9 ottobre scorso a motivazione della loro decisione hanno effettuato un’approfondita analisi della normativa fiscale e civilistica che ruota attorno alla materia della locazione di immobili in particolare ad uso abitativo e, non esistendo una specifica disciplina, salvo alcune previsioni generali, sui contratti di locazione ad uso non abitativo, hanno applicato anche a queste ultime le precisazioni della sentenza n. 18213 del 2015 delle stesse Sezioni Unite, secondo cui l’art. 13, comma 1, della I. n. 431 del 1998 sanziona con nullità esclusivamente il patto occulto con il quale si attua la maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre conserva la validità del contratto registrato e dovuto il canone apparente.
La sentenza della Cassazione
Nell’odierna sentenza, la Cassazione ha osservato che il contratto di locazione non registrato in toto, contenente l'indicazione del reale corrispettivo della locazione, è "sconosciuto" al Fisco e nullo dal punto di vista civilistico in virtù di una testuale previsione normativa che ricollega la sanzione di invalidità al comportamento illecito (L. Finanziaria 2005). Sanata l'invalidità attraverso la registrazione tardiva, ciò che rileva è proprio (e solo) il fatto che l’obbligo tributario è stato assolto tardivamente, ed è proprio (e solo) tale inadempimento ad essere sanzionato, al di là e a prescindere dalla circostanza che esso sia o meno riconducibile all'accordo negoziale delle parti.
Nel diverso caso di un contratto debitamente registrato, contenente un'indicazione simulata di prezzo, cui intervenga un patto successivo (accordo integrativo) non registrato e destinato a sostituire la previsione negoziale del canone simulato con quella di un canone maggiore, questo accordo simulatorio, in quanto teso a nascondere un canone maggiore rispetto a quello indicato nel contratto scritto e registrato, manifesta la finalità elusiva di tale patto e, dunque, la sua causa concreta; pertanto, la fattispecie della simulazione (relativa) del canone locatizio risulta affetta da un vizio genetico, attinente alla sua causa illecita, inequivocabilmente volta a perseguire lo scopo pratico di eludere la norma tributaria sull’obbligo di registrazione dei contratti di locazione. Deve perciò concludersi che una tale convenzione negoziale sia intrinsecamente nulla, perché affetta da violazione di una norma fiscale elevata dalla Corte Costituzionale a norma imperativa (ord. n. 420/2007).
La Cassazione ha statuito quindi la specifica attinenza di quanto stabilito in merito all’insanabilità del patto di maggiorazione del canone tardivamente registrato nel contratto di locazione ad uso abitativo in riferimento anche alle locazioni ad uso non abitativo, alle quali ha ritenuto applicabile la disciplina di cui alla L. n. 311/2004, fissando i seguenti principi di diritto:
- a. La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso;
- b. Il contratto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente;
- c. E' nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall'avvenuta registrazione.