Valido il contratto di locazione anche se tardivamente registrato
La Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 20858 pubblicata il 6 settembre scorso torna a pronunciarsi sulla validità del contratto di locazione registrato tardivamente, chiarendo che la registrazione tardiva del contratto di locazione originariamente stipulato dalle parti non costituisce ostacolo all’accertamento della sua validità.
Una decisione conforme ad un recente indirizzo dei giudici di legittimità riferito specificamente alle locazioni per uso commerciale, ma che può ben applicarsi anche a quelle per uso abitativo; secondo il suddetto principio «in tema di locazione immobiliare (nella specie per uso non abitativo), la mancata registrazione del contratto determina, ai sensi dell'art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale, in ragione della sua atipicità, deducibile dal complessivo impianto normativo in materia ed in particolare dalla espressa previsione di forme di sanatoria nella legislazione avvicendatasi nel tempo e dall’istituto del ravvedimento operoso, risulta sanata con effetti "ex tunc" dalla tardiva registrazione del contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerente con l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonché con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto, progressivamente affermatosi a partire dal 1998» (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 10498 del 28/04/2017, Rv. 644006 - 01).
La Corte precisa inoltre che la nullità del contratto di locazione registrato tardivamente come contratto transitorio, ma di fatto riferito a soddisfare le stabili esigente abitative del conduttore costituisce fattispecie differente rispetto a quella (si veda Cassazione a Sezioni Unite n. 18213 del 17/09/2015) che si individua in caso di pattuizioni tese a determinare un canone superiore rispetto a quello risultante dal contratto scritto e registrato, laddove sussista cioè tra le parti un vero e proprio accordo simulatorio in relazione all’entità del canone, quindi ad essa non è comunque applicabile l'art. 13, comma 1, della legge 9 dicembre 1998 n. 431.
Per tali ragioni, non può essere accolta la domanda del ricorrente che richiede la restituzione delle somme versate a titolo di canoni di locazione per il periodo anteriore alla registrazione del contratto, sulla base della pretesa nullità del rapporto esistente tra le parti riferito a tale periodo.