Il fabbricato classificato in catasto in F/3 è tassabile solo come area edificatoria
La Corte di Cassazione con la sentenza n. 11694/2017 ha espresso un interessante principio di diritto in materia di tassazione ICI, secondo cui, “in tema di imposta comunale sugli immobili, l’accatastamento di un nuovo fabbricato nella categoria fittizia delle unità in corso di costruzione non è presupposto sufficiente per l’assoggettamento ad imposta del fabbricato stesso, salva la tassazione dell’area edificatoria e la verifica sulla pertinenza del classamento”.
Secondo quanto afferma la Cassazione, dunque, è vero che ai sensi dell’art.2, comma 1, lett. a, d.lgs. n. 504/1992 “il fabbricato di nuova costruzione è soggetto ad imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato” (secondo periodo), che la giurisprudenza di legittimità ha affermato che l’iscrizione in catasto o la sussistenza delle condizioni di iscrizione è presupposto sufficiente perché l’unità immobiliare sia considerata «fabbricato» e sia quindi assoggettata ad imposta (Cass. 10 ottobre 2008, n. 24924) e che il concetto di ultimazione dei lavori o anteriore utilizzazione di cui all’art. 2 cit. acquista rilievo solo quando il fabbricato non sia ancora iscritto al catasto, in quanto l’iscrizione costituisce di per sé il presupposto principale dell’assoggettamento all’imposta (Cass. 23 giugno 2010, n. 15177) e che dunque l’ultimazione dei lavori o l'utilizzazione antecedente può dar luogo a tassazione in difetto di accatastamento, solo perché rivela che il fabbricato doveva essere iscritto in catasto, fermo che l'iscrizione o l'obbligo di iscrizione è presupposto sufficiente (Cass. 30 aprile 2015, n. 8781), tuttavia, ai fini della considerazione del fabbricato come bene tassabile è significativo unicamente l’accatastamento reale, perché l’accatastamento c.d. fittizio - istituzionalmente privo di rendita - non fornisce la base imponibile ex art. 5 d.lgs. 504/1992, né evidenzia una fattispecie autonoma per capacità contributiva. In particolare, il classamento nella categoria fittizia F/3 («unità in corso di costruzione») - pur essenziale ai negozi civilistici su cosa futura - non segnala una capacità contributiva autonoma rispetto a quella evidenziata dalla proprietà del suolo edificabile.
In presenza di un tale classamento, dunque, e fermi i controlli pubblici sulla relativa appropriatezza, l’imposta può riferirsi solo all'area edificatoria, con la base imponibile fissata dall’art. 5, comma 6, d.lgs. 504/1992.