Sale and lease back: plusvalenza tassata secondo le regole civilistiche
Sales and lease back: il quesito del contribuente
L'istante è una società proprietaria di un terreno edificabile sul quale vorrebbe costruire un immobile industriale. Per finanziare la costruzione dell'immobile, la società pensa ad un'operazione di sale and lease back in costruendo. Cederebbe quindi il terreno ad una società di leasing che a sua volta finanzierebbe la costruzione dell'immobile, che avverrebbe in due anni. Al termine della costruzione la società stipulerebbe un contratto di locazione finanziaria per l'uso dell'immobile.
Dalla cessione del terreno emergerebbe una plusvalenza per la quale l'istante chiede:
- il periodo di tassazione della plusvalenza;
- il momento a decorrere dal quale la plusvalenza andrebbe tassata.
La società propone come soluzione una sospensione della tassazione della plusvalenza, utilizzando il meccanismo dei risconti, per poi tassarla ripartendola lungo la durata del contratto di leasing, con gli stessi criteri di imutazione civilistici, poiché le nuove modalità di determinazione del reddito d'impresa, previste dall'art. 83 del TUIR, determinano “un allineamento del principio di competenza fiscale con i criteri contabili di imputazione temporale dei costi e dei ricavi”.
Sales and lease back: la risposta delle Entrate
L'Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 77/E del 23 giugno 2017, giunge alle medesime conclusioni del contribuente.
Partendo infatti dalla norma civilistica, dettata dall'art. 2425 bis del codice civile, in base al quale “le plusvalenze derivanti da operazioni di compravendita con locazione finanziaria al venditore sono ripartite in funzione della durata del contratto di locazione”, le Entrate riprendono l'art. 83 del TUIR, che prevede che “per i soggetti che redigono il bilancio in base ai principi contabili internazionali (…) e per i soggetti, diversi dalle micro-imprese di cui all'articolo 2435-ter del codice civile, che redigono il bilancio in conformità alle disposizioni del codice civile, valgono, anche in deroga alle disposizioni dei successivi articoli della presente sezione, i criteri di qualificazione, imputazione temporale e classificazione in bilancio previsti dai rispettivi principi contabili”.
L'Agenzia delle Entrate conclude dunque che:
- la plusvalenza dovrà essere ripartita lungo la durata della locazione finanziaria;
- l'imputazione avrà effetto a partire dall'anno in cui inizierà a decorrere il contratto di locazione finanziaria.