I soci della snc che trasferiscono le quote sono solidalmente responsabili con l’acquirente che non versa i canoni
La Corte di Cassazione nella sentenza n.15348/2017 è intervenuta in un caso di assoluta novità in cui i ricorrenti erano stati condannati dai giudici di merito a rispondere, in solido con la società conduttrice, dell’omesso pagamento dei canoni di locazione, nonostante gli stessi avessero trasferito a terzi l’intera partecipazione societaria in data anteriore all’inadempimento.
La questione posta all’attenzione dei giudici di legittimità è quella di chiarire se la cessione totalitaria delle quote di una società di persone che abbia ad oggetto l’esercizio di un’azienda equivalga, ai fini dell'art. 36 legge locaz., alla cessione dell'azienda medesima, con conseguente riconoscimento in capo al locatore del diritto di agire nei confronti degli ex soci, in caso di inadempimento della società.
A tal proposito, la Cassazione con l’odierna pronuncia spiega che il trasferimento totalitario delle quote di una società di persone equivale al trasferimento dell'azienda esercitata sotto forma collettiva, con la conseguenza che, qualora nel complesso aziendale sia compreso anche un contratto di locazione, gli ex soci illimitatamente responsabili cedenti sono responsabili del pagamento del canone, in caso di inadempimento della società ceduta e dei nuovi soci.
Secondo la Corte, il trasferimento totale delle quote coinciderebbe con il trasferimento d’azienda, in quanto in simili circostanze la cessione è tesa non all'acquisto di un generico status socii, bensì al conseguimento della disponibilità dell’azienda al fine utilizzarla secondo la sua destinazione economica al fine di trarne adeguato reddito, deve pertanto, distinguersi tra un oggetto "immediato" della compravendita, costituito dalle partecipazioni societarie alienate, e un oggetto "mediato", costituito invece dal patrimonio sociale e cioè dall'esercizio commerciale funzionalmente destinato alla produzione di reddito. L'equivalenza della cessione totalitaria di quote alla cessione di azienda è stata affermata anche in ambito tributario ai fini dell'imposta di registro, in base al principio (posto dall'art. 20 del d.P.R. n. 131 del 1986) secondo cui hanno rilievo prevalente l’intrinseca natura e gli effetti giuridici dell'atto, rispetto al suo titolo e alla sua forma apparente.
Rapportando tali considerazioni alla locazione...
Secondo l’art. 36 legge locaz., se il conduttore cede il contratto di locazione unitamente all'azienda, il locatore non può opporsi, ma conserva, in caso di inadempimento del cessionario, l'azione nei confronti del conduttore-cedente, a meno che non abbia espressamente dichiarato di volerlo liberare. Le esigenze sottese al caso della cessione o dell'affitto di azienda sono identiche anche nel caso in cui il conduttore sia una società di persone e la cessione del contratto di locazione avviene mediante trasferimento integrale delle quote di partecipazione. Infatti, nelle società di persone la garanzia dell’adempimento delle obbligazioni assunte è offerta dal patrimonio dei soci e, al pari della cessione dell'azienda, il locatore non può opporsi al trasferimento delle quote societarie.
Sulla base delle suesposte considerazioni la Cassazione rigetta il ricorso ed esprime il seguente principio di diritto: «In tema di locazione ad uso non abitativo, l'art. 36 legge locaz. - che prevede la responsabilità sussidiaria del cedente dell'azienda, in caso di inadempimento del cessionario - si applica analogicamente anche al caso in cui il contratto di locazione venga trasferito, anziché mediante la cessione o l'affitto dell'azienda, mediante la cessione integrale delle quote di una società di persone, con la conseguenza che gli ex soci cedenti restano obbligati nei confronti del locatore anche per i canoni maturati dopo la cessione. In entrambe le ipotesi, infatti, ricorre la necessità di assicurare al locatore, che non può opporsi al mutamento soggettivo del contratto, la conservazione della garanzia patrimoniale generica offerta dall'originaria controparte contrattuale, che, nel caso in cui la conduttrice sia una società di persone, è costituita dal patrimonio personale dei soci».