Fisco

Cessione di immobili in costruzione tra imprese e assoggettabilità ad IVA

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La recente sentenza della Corte di Cassazione n. 23499/2016, depositata il 18 novembre scorso, è tesa a chiarire quando la cessione di un terreno edificabile con fabbricato sovrastante non ancora ultimato, oggetto di una compravendita tra imprese, sia esente da IVA, con il corrispondente versamento delle imposte catastale e ipotecaria in misura proporzionale o, diversamente, quando, essendo assoggettato ad IVA, le imposte ipotecaria e catastale debbano essere versate in misura fissa.

La motivazione della Corte

A tal proposito la Corte di Cassazione chiarisce che per comprendere se la cessione sia esente da IVA o meno, è necessario analizzare i fatti e capire se il bene oggetto del trasferimento sia strumentale all’attività d’impresa e, dunque, se sia uscito o meno dal circuito produttivo. Se l’immobile è ancora in fase di costruzione e solo dopo l’acquisto ne vengono ultimati i lavori e pertanto solo in quel momento esso entra in un circuito produttivo, la cessione non rientra nell’ambito di applicazione di cui all’art. 10 del DPR n. 633/1972 che prevede l’esenzione da IVA per le cessioni dei fabbricati strumentali, in quanto la medesima disposizione chiarisce che debba trattarsi di fabbricati non suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, sicché la circostanza che l’immobile non sia ultimato, escluderebbe di poterne affermare la strumentalità all’esercizio dell’impresa. Di conseguenza, si deve ritenere che la cessione di un fabbricato, effettuata da un soggetto passivo d’imposta in un momento antecedente al termine della costruzione del medesimo, debba essere esclusa dall’ambito di applicazione dei numeri 8 bis e 8 ter dell’art. 10¹ innanzi richiamato, trattandosi di bene non ancora inserito in un circuito produttivo aziendale, la cui cessione deve dunque essere assoggettata ad IVA e questo altresì in ragione di quanto espressamente previsto dal n. 21) della Tabella A, parte II, allegata al d.P.R. n. 633 del 1972 e il n. 127-undecies)della Tabella A, parte III, allegata al d.P.R. n. 633/72. Si veda in merito anche la circolare AGE n. 12/E del 12 marzo 2010.

Se, pertanto, i lavori sull’immobile non sono ancora stati completati e in questo tempo su di esso si verifica un atto di trasferimento, quale una cessione, e solo l’acquirente, in un momento successivo, completi i lavori mediante contratti d’appalto, l’atto di cessione è esente da IVA, ai sensi dell’art. 10 comma 8) ter dpr n. 633/1972 e va assoggettato ad imposta di registro. La ratio della norma è quella di favorire le imprese costruttrici, le quali possono giovarsi della sottoposizione ad Iva, in quanto, per esse, gli immobili in costruzione partecipano al ciclo produttivo, per questo la medesima disposizione esclude dall’esenzione le cessioni effettuate dalle imprese costruttrici entro cinque anni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione.

Il caso

Il caso trattato dalla Cassazione aveva ad oggetto la cessione di un terreno con fabbricato, la cui costruzione non era ancora stata ultimata, che veniva assoggettata ad Iva e all’imposta di registro in misura fissa, mentre, le imposte ipotecaria e catastale venivano versate in misura proporzionale. L’impresa acquirente, resasi conto dell’inesattezza, inoltrava domanda di rimborso all’AGE per riottenere le somme erroneamente versate per le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale anziché fissa. Avverso il silenzio rifiuto dell’AGE, l’acquirente ricorreva davanti alla CPT di Bologna che accoglieva il ricorso.

L’AGE proponeva appello avverso la decisione di primo grado davanti alla CRT che lo accoglieva, rilevando che, essendo il fabbricato strumentale all’attività d’impresa, la cessione era esente da Iva ai sensi dell’articolo 10, comma 1, numero 8 ter, del d.p.r. 633/72, con la conseguenza che dovevano versarsi le imposte ipo-catastali in misura proporzionale, ai sensi dell'articolo 1 bis della Tariffa allegata al decreto legislativo 31 ottobre 1990 numero 347.

Contro tale decisione la società proponeva ricorso in Cassazione, la quale accoglieva il ricorso chiarendo che, negli atti di trasferimento di immobili tra imprese, se l’immobile non è ancora entrato nel ciclo produttivo dell’azienda, in quanto ancora in fase di costruzione che sarà ultimata dall’impresa acquirente, non può parlarsi di bene strumentale all’attività d’impresa, pertanto, l’atto di trasferimento che lo ha ad oggetto è soggetto da IVA con il correlato versamento delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa.