Cessione di immobile abitativo ad uso promiscuo: la parte concessa in locazione genera una plusvalenza tassabile
La Corte di Cassazione, nella sentenza n. 37169 del 7 settembre 2016, è stata interpellata in merito alla cessione di un immobile, in parte adibito ad abitazione principale e in parte concesso in locazione a terzi: tale immobile è stato ceduto entro cinque anni dall’acquisto, ponendo dubbi sull’emersione di una plusvalenza ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b) del Tuir.
La fattispecie esaminata dai giudici di legittimità riguarda un immobile acquistato nel 2004 da una persona fisica, la quale ha deciso di destinare parte dello stesso a un familiare che lo utilizzava come abitazione principale, mentre la restante parte era stata concessa in locazione a un soggetto terzo. Al momento della cessione dell’immobile, avvenuta nel 2007, il contribuente ha escluso da imposizione Irpef la plusvalenza derivante dalla cessione, ritenendo di possedere uno dei requisiti per l’esclusione da tassazione, ossia l’utilizzo, seppur parziale, dell’immobile come abitazione principale: secondo il contribuente l’art. 67, co. 1, lett. b) del Tuir non disciplina il caso dell’immobile ad uso promiscuo concesso in parte in locazione ed in parte utilizzato come prima casa.
Di diverso avviso il parere della Suprema Corte, secondo la quale è necessario suddividere la plusvalenza realizzata con la cessione dell’immobile, distinguendo la parte destinata a prima casa dalla parte locata a terzi:
- la porzione di plusvalenza relativa all’utilizzo come abitazione principale è esclusa da tassazione;
- la restante parte, riferita alla locazione a terzi, è invece soggetta a tassazione come reddito diverso, poiché l’immobile è stato ceduto prima del decorso del termine dei cinque anni dalla data di acquisto.
La Corte ricorda infine che, affinché la plusvalenza sia irrilevante ai fini della tassazione dei redditi diversi, secondo le disposizioni del citato articolo 67, co.1, lett. b) del Tuir, le unità immobiliari devono esser state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto e la cessione dell’immobile. Tale agevolazione, evidentemente, intende tutelare la sola abitazione principale e non anche l’utilizzo promiscuo della stessa: pertanto, la cessione entro cinque anni dall’acquisto dell’immobile destinato promiscuamente ad abitazione/locazione, determina l’insorgere di una plusvalenza soggetta a tassazione Irpef, in misura proporzionale al corrispettivo riferito alla parte concessa in locazione.