Circolare 27/E: chiarimenti sulle tematiche catastali
In data 13 giugno 2016 è stata pubblicata sul sito dell’Agenzia delle Entrate la circolare 27/E recante chiarimenti ai quesiti posti dalla stampa specializzata in occasione dei 130 anni del Catasto, nell’ambito della nuova iniziativa editoriale “TeleCatasto” realizzata in collaborazione con il Sole24Ore. Di seguito vengono riportati alcuni chiarimenti forniti in tema di tematiche catastali.
Processi di revisione della rendita catastale
D. E' corretto modificare la categoria catastale originaria nel caso in cui sul fabbricato e sulle unità immobiliari siano state eseguite esclusivamente opere di manutenzione ordinaria e straordinaria che non abbiano modificato i caratteri originari ma solo conservato l’immobile?
R. La revisione della categoria sorge quando quella assegnata originariamente risulta inappropriata rispetto a quella attribuita ad altre unità aventi le stessi caratteristiche. Gli Uffici competenti dell’Agenzia delle Entrate svolgono una verifica generalizzata dei classamenti attribuiti alle unità immobiliari ubicate in specifici contesti territoriali (microzone) in cui sia stato riscontrato uno scostamento nei rapporti tra valori medi di mercato e valori medi catastali. Tale verifica è finalizzata a perseguire una maggiore perequazione fiscale immobiliare nell’ambito del contesto territoriale analizzato.
Rendita autonoma per gli “imbullonati”
D. A seguito della procedura Docfa prevista dalla legge di Stabilità 2016 (per i cosiddetti “imbullonati”), con cui si procede alla deduzione dalla rendita del fabbricato della parte relativa all’impianto fotovoltaico insito sul tetto (non integrato), si deve procedere all’accatastamento individuale autonomo dell’impianto e, in caso positivo, a quali condizioni ciò avviene?
R. La legge di Stabilità 2016 prevede la possibilità, da parte degli intestatari catastali degli immobili a destinazione speciale e particolare censibili nelle categorie dei Gruppi D e E, di presentare atti di aggiornamento per la rideterminazione della rendita catastale degli immobili già censiti, al fine di escludere dalla stima “macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo”. L' Agenzia delle Entrate aveva già precisato (con circolare 2/E) che tra gli elementi da escludere dalla stima rientrano, ad esempio i pannelli fotovoltaici, ad eccezione di quelli integrati nella struttura e costituenti copertura o pareti di costruzioni. La possibilità di presentare atti di aggiornamento per la rideterminazione della rendita catastale degli immobili già censiti sussiste sia per gli impianti fotovoltaici autonomamente censiti in catasto nella categoria D/1 – Opifici, sia per gli impianti fotovoltaici costituenti pertinenza di unità immobiliari a destinazione diversa comunque censite nelle categorie dei Gruppi D e E. A decorrere dal 1° gennaio 2016, per gli impianti fotovoltaici dichiarati autonomamente in catasto, vanno considerate tra le componenti immobiliari oggetto di stima: il suolo, l’elemento strutturale su cui sono ancorati i pannelli fotovoltaici ( es. Solaio), gli eventuali locali tecnici che ospitano i sistemi di controllo e trasformazione ecc. Con riferimento alle installazioni fotovoltaiche realizzate su edifici e su aree di pertinenza comuni o esclusive di fabbricati o unità immobiliari viene precisato che non vi è l’obbligo di accatastamento come unità immobiliari autonome, in quanto possono assimilarsi agli impianti di pertinenza degli immobili. Se tali istallazioni sono pertinenze di unità immobiliari a destinazione speciale e particolare (censite nelle categorie dei Gruppi D e E) a decorrere dal 1° gennaio 2016, sussiste l’obbligo di dichiarazione di variazione da parte del soggetto interessato, per la rideterminazione della rendita dell’unità immobiliare di cui risulta pertinenza, quando le componenti immobiliari rilevanti ai fini della stima catastale di tale impianto ne incrementano il valore capitale di una percentuale pari al 15%.
Accatastamento unico e unione di fatto ai fini fiscali
D. E’ confermata l’impossibilità, in caso di due unità immobiliari contigue e autonomamente accatastate, di richiedere l’accatastamento unitario in presenza di distinta titolarità delle stesse (ad esempio, un’unità di proprietà del marito, l’altra di proprietà della moglie). Resterebbe pertanto l’unica possibilità di richiedere un’apposita annotazione negli atti catastali?
R. Non è, di norma, ammissibile la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l’autonomia funzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla titolarità di tali unità. Se a seguito di interventi edilizi vengono meno i requisiti di autonomia (pur essendo preclusa la possibilità di fondere in un'unica unità immobiliare i due originari cespiti in presenza di distinta titolarità), per dare evidenza negli archivi catastali dell’unione di fatto ai fini fiscali delle eventuali diverse porzioni autonomamente censite, è necessario presentare due distinte dichiarazioni di variazione, che devono contenere anche la rappresentazione, nelle planimetrie di ciascuna porzione, dell’intera unità immobiliare. Quindi, non risulta sufficiente richiedere all’Agenzia delle Entrate solo l’inserimento di un’apposita annotazione negli atti catastali, senza che siano state presentate le dichiarazioni di variazione.