Circolare 27/E - I chiarimenti in tema di compravendite
In data 13 giugno 2016 è stata pubblicata sul sito dell’Agenzia delle Entrate la circolare 27/E recante chiarimenti ai quesiti posti dalla stampa specializzata in occasione dei 130 anni del Catasto, nell’ambito della nuova iniziativa editoriale “TeleCatasto” realizzata in collaborazione con il Sole24Ore.
Mancata vendita dell’immobile entro l’anno
D. In caso di inottemperanza dell’obbligo di alienazione dell’immobile preposseduto entro un anno dall’acquisto del nuovo immobile sono applicabili le procedure indicate nelle risoluzioni nn. 105/E/2011 e 112/E/2012?
R. Ricordiamo che con la risoluzione n. 105/E del 2011, è stata esaminata l’ipotesi di mancato trasferimento della residenza, nel termine di 18 mesi, nel comune in cui è sito l’immobile acquistato. Qualora risulti ancora pendente il termine di 18 mesi, l’acquirente può revocare la dichiarazione di intenti formulata nell’atto di acquisto, presentando apposita istanza all’Ufficio dove è stato registrato l’atto; in tal caso, sono dovute le imposte di trasferimento in misura ordinaria (al netto di quanto versato in sede di registrazione) e i relativi interessi, senza applicazione di sanzioni. Decorso il termine di 18 mesi, si verifica la decadenza dall’agevolazione e il contribuente sarà tenuto anche alla corresponsione delle sanzioni ma potrà avvalersi (se ricorrono le condizioni) dell’istituto del ravvedimento operoso, presentando apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, presso il quale è stato registrato l’atto, con la quale dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione. Analoghe considerazioni sono state fatte con la successiva risoluzione n. 112/E del 2012, in relazione all’ipotesi di vendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni entro il successivo quinquennio e mancato riacquisto entro l’anno. I principi affermati con le risoluzioni citate devono ritenersi applicabili anche in caso di inottemperanza dell’obbligo di alienazione dell’immobile preposseduto entro un anno dall’acquisto del nuovo immobile. Il contribuente che si trovi nelle condizioni di non poter rispettare l’impegno assunto potrà, entro l’anno stabilito per la rivendita, proporre apposita istanza all’Ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto, con la quale revocare l’impegno assunto al trasferimento dell’immobile, e conseguentemente richiedere la riliquidazione dell’imposta dovuta, oltre che degli interessi. Nel diverso caso in cui sia decorso l’anno dal nuovo acquisto agevolato senza che si sia proceduto alla vendita dell’immobile preposseduto, si verifica la decadenza dall’agevolazione fruita in sede di acquisto e oltre all’imposta ed ai relativi interessi, trova applicazione anche la sanzione del 30%
Agevolazione “prima casa”
D. Può fruire dell’agevolazione anche un soggetto già proprietario nel comune di una casa non acquistata con l’agevolazione che intende effettuare l’acquisto di una abitazione sita nel medesimo comune, impegnandosi a vendere entro un anno la casa preposseduta?
R. L’acquisto di un' abitazione sita in un Comune nel quale l’acquirente è già titolare di altra abitazione, acquistata senza fruire delle agevolazioni per la ‘prima casa’, non può beneficiare di tali agevolazioni, anche se l’acquirente si impegna a vendere, entro un anno dal nuovo acquisto, l’immobile preposseduto. L’agevolazione si applica solo nell’ipotesi in cui l’acquirente risulti già proprietario di un immobile acquistato fruendo delle agevolazioni ‘prima casa’. La nuova previsione ha la sola finalità di rendere più elastica la fruizione dell’agevolazione senza determinare variazione sul numero dei soggetti beneficiari.
Deduzione su acquisto e locazione a canoni bassi e impresa di costruzione
D. Le abitazioni oggetto della deduzione del 20% del costo di acquisto o di costruzione di abitazioni da dare in locazione per 8 anni, devono essere obbligatoriamente costruite “da imprese di costruzione e da cooperative edilizie”, come indicato nelle istruzioni delle dichiarazioni relative all’anno 2015?
R. Rispetto all’originaria formulazione (nella quale venivano individuati come soggetti cedenti le imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, le cooperative edilizie o le imprese esecutrici degli interventi di recupero incisive), l’attuale norma non pone alcun vincolo alla qualifica del soggetto cedente. Neanche il DM dell’8 settembre 2015 ha imposto una specifica qualifica in capo al cedente, quindi si può ritenere che il beneficio è riconosciuto a prescindere dal soggetto cedente l’unità immobiliare. Le istruzioni alle dichiarazioni dei redditi per l’anno 2016 sono conformi a tale orientamento.
Deduzione su acquisto e locazione a canoni bassi di abitazioni e tipo di contratto
D. Ai fini della deduzione del 20% del costo di acquisto o di costruzione di abitazioni da dare in locazione per 8 anni, la destinazione alla locazione per 8 anni è rispettata con un contratto a canone “libero” stipulato solo per 4 anni, ma rinnovabile, come previsto dalla norma sulle locazioni, per altri 4 anni?
R. Con la circolare 3/E 2016 è stato chiarito che nel caso di stipula di un contratto di locazione a canone concordato, la cui durata è stabilita in anni “sei più due” si possa considerare rispettato il requisito della durata minima del contratto di locazione pari ad anni otto. Tale requisito si intende rispettato non solo nell’ipotesi in cui il contratto abbia tale periodo di efficacia per esplicito accordo delle parti, ma anche nel caso in cui sia la legge a prevedere una proroga di diritto almeno fino a otto anni. Si può dunque ritenere che l’ambito di applicazione della norma riguarda tutti i contratti di locazione che abbiano una durata di otto anni ricomprendendo quindi anche le ipotesi in cui il contratto abbia tale periodo per effetto di proroghe previste per legge o concordate tra le parti.