Stabilità 2016: imprenditore individuale e estromissione immobile strumentale
La Legge di Stabilità con il comma 121 dell'unico articolo introduce un'agevolazione per l'estromissione dell'immobile strumentale dell'imprenditore individuale, ovvero per il passaggio dell'immobile dalla sfera imprenditoriale alla sfera privata.
In particolare possono beneficiare di tale agevolazione gli imprenditori individuali, e non gli esercenti arti e professioni, che sono in attività alla data del 31.10.2015 (data in cui gli immobili strumentali devono risultare posseduti dall'imprenditore) e anche alla data dell'1.1.2016 (data alla quale vengono riferiti gli effetti dell'estromissione).
L'agevolazione non compete, invece, all'imprenditore individuale che, pur rivestendo tale qualifica alla data del 31.10.2015, abbia cessato la propria attività d'impresa prima dell'1.1.2016, in quanto in quel caso il presupposto per l'attribuzione del bene alla sfera patrimoniale privata si è già verificato.
L'estromissione agevolata può riguardare sia gli immobili strumentali per natura, sia gli immobili strumentali per destinazione, mentre non riguarda né gli immobili "merce", né gli immobili patrimonio.
Inoltre secondo precedenti orientamenti. sembrerebbe non rientrino tra i beni agevolabili gli immobili di civile abitazione (classati nelle categorie del gruppo A, fatta eccezione per la categoria A/10) utilizzati promiscuamente per l'esercizio dell'impresa e per le esigenze personali o familiari dell'imprenditore
l regime di estromissione agevolata riguarda i beni immobili:
- posseduti al 31.10.2015 e che a tale data presentavano il requisito della strumentalità;
- posseduti anche alla data dell'1.1.2016
L'estromissione determina il realizzarsi di una plusvalenza pari alla differenza tra il valore normale dell'immobile estromesso e il suo costo fiscalmente riconosciuto non ammortizzato.
Il regime agevolativo introdotto dalla Legge di Stabilità 2016 prevede l'assoggettamento di tale plusvalenza ad un'imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell'IRAP pari all'8%.
Per determinare la plusvalenza è possibile far riferimento alla differenza tra il valore normale dell'immobile all'atto dell'estromissione e il suo costo fiscalmente riconosciuto (pari al valore iscritto nel registro dei beni ammortizzabili, al netto delle quote di ammortamento fiscalmente dedotte fino al periodo d'imposta 2015), oppure adottare, in luogo del valore normale dell'immobile, il suo valore catastale.
L'estromissione deve essere effettuata entro il 31.5.2016, ma i relativi effetti retroagiscono all'1.1.2016: nessu particolare adempimento ma tramite comportamento concludente attraverso la rilevazione contabile dell’operazione:
- sul libro giornale nel caso di imprendiotre in contabilità ordinaria;
- sul registro dei beni ammortizzabili, nel caso di imprenditore in contabilità semplificata;
L'imposta sostitutiva per l'estromissione deve essere versata:
- per il 60% entro il 30.11.2016;
- per il rimanente 40% entro il 16.6.2017.
A seguiito dell'estromissione, a far data dall'1.1.2016, il regime fiscale degli immobili diviene quello prorprio dei soggetti non imprenditori, sia per quanto riguarda le imposte dirette che per quelle indirette, quindi non più canoni di locazione con IVA, ecc.
Attenzione che...
ai fini IVA non è stata prevista nessuna agevolazione; prtanto l'estromissione dell'immobile dal regime di impresa è assimilata ad autoconsumo rilevante ai fini IVA, mentre non è assoggettata a imposta di registro, ipotecaria e catastale in quanto non si è in presenza di atto traslativo della proprietà.