Cassazione: la vendita di un terreno che diventa edificabile dopo il rogito non genera una plusvalenza imponibile
Nel caso in esame l'Agenzia delle Entrate aveva spiccato avviso di accertamento nei confronti di un contribuente per maggior IRPEF in relazione alla contestazione di omessa dichiarazione di una plusvalenza realizzata con la vendita di un'area fabbricabile.
La Commissione Tributaria Provinciale accoglie il ricorso della contribuente basato sul fatto che solo successivamente alla stipula dell'atto di compravendita il terreno era stato inserito in un piano urbanistico particolareggiato; la Commissione Regionale invece ribalta il verdetto sostenendo che sussistesse una potenzialità edificatoria già al momento della stipula del rogito notarile di trasferimento della proprietà dell’area e che pertanto tale potenzialità fosse conoscibile dal contribuente.
La Corte di Cassazione con la sentenza n. 13142 dell'11 giugno 2014 afferma che "anticipare il procedimento amministrativo di adozione dello strumento urbanistico sino al momento di affidamento, da parte della Giunta comunale, di un incarico a professionisti per la progettazione di una variante al Piano Regolatore Generale, equivale a ricollegare il dato dell’utilizzazione edificatoria del terreno, al fine della tassazione della relativa plusvalenza derivante dalla sua cessione onerosa, non a uno strumento urbanistico già adottato dall’organo competente, ma a un mero atto prodromico, ancora incerto nei contenuti e rispetto alla qualificazione, ai fini fiscali, dell’area come edificabile, spettando in ogni caso l’adozione della delibera di approvazione della variante al Consiglio Comunale».
Ed inoltre, coma già affermato dalla Corte Costituzionale, "la potenzialità edificatoria dell’area, in ambito fiscale, deve costituire «un elemento oggettivo idoneo ad influenzare il valore del terreno e deve rappresentare un indice di capacità contributiva adeguato, ai sensi dell’articolo 53 Cost., in quanto espressivo di una specifica posizione di vantaggio economicamente rilevante». La vocazione edificatoria deve, dunque, essere stata formalizzata in uno strumento urbanistico, anche se non operativo, quantomeno «idoneo a imprimere al bene una qualità che è recepita dalla generalità dei consociati come qualcosa di già esistente e di difficile reversibilità»".
In conclusione i giudici di legittimita sostengono che "ai fini dell’applicabilità del disposto dell’articolo 81 comma 1 lett.b) del TUIR, come interpretato dal d.l. 223/2006, convertito in 1.248/2006, e della tassazione delle plusvalenze realizzate a seguito di cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, occorre che sia già intervenuto un effettivo strumento urbanistico di pianificazione territoriale generale, adottato dall’organo competente del Comune e quindi, quantomeno, che sia già intervenuta l’approvazione di una variante al piano regolatore generale".