Decreto Casa: cedolare secca al 10% e agevolazioni sugli alloggi sociali
In data 28 marzo 2014 è stato pubblicato con GU n°73 il Decreto Legge 47 del 28 marzo 2014, recante "Misure urgenti per l'emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015".
Cedolare secca
Il decreto Imu (D.l.102/2013, art.4) aveva stabilito la riduzione dell'aliquota dal 19% al 15% sui contratti di locazione a canone concordato per le abitazioni situate nei comuni con carenze di disponibilità abitative o in quelli ad alta tensione abitativa; si tratta dei contratti, che prevedono durata minima di tre anni, più altri due di rinnovo automatico, e canone stabilito in base agli accordi definiti a livello locale tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini (art.2, commi 3 e 5 Legge 431/1998).
I comuni di riferimento sono:
- Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonchè i comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia;
- comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.
Il nuovo Decreto all'art.9 prevede che, nel quadriennio 2014-2017, l'aliquota della cedolare secca sui contratti suddetti si riduca ulteriormente, passando al 10%. L'opzione può essere esercitata anche nel caso in cui l'unità immobiliare sia locata a cooperative o enti senza scopo di lucro, purchè tali enti subolochino, a loro volta, l'immobile a studenti universitari con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione in base alla variazione dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente, accertata dall’Istat (presupposto per l'opzione di adesione al regime della "cedolare secca").
I locatori che si avvalgono di contratti a canone "libero" (durata 4 anni + 4 anni) non sono coinvolti dall'opzione suddetta, i quali continuano ad applicare l'aliquota del 21%, come prevista dall'art.3, comma 2, del DLgs 23/2011.
Alloggi sociali
Si definisce "alloggio sociale", ai sensi del decreto ministeriale del 22 aprile 2008, l'unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente con funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, della riduzione del disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati non in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato.
Proprietari
Il decreto all'art.6 stabiliche che, i redditi derivanti dalla locazione di unità abitative, nuove o ristrutturate, adibite ad "alloggi sociali" non concorrono nella misura del 40% alla formazione del reddito d'impresa, nè alla formazione della base imponibile Irap.
L'agevolazione in questione ha validità dalla data di ultimazione dei lavori di nuova costruzione del fabbricato o dalla data di ultimazione degli interventi di manutenzione straordinaria dell'immobile preesistente, fino all'eventuale riscatto dell'unità immobiliare da parte del locatario e comunque per un periodo non superiore a 10 anni.
Si attende, però, l'autorizzazione della Commissione europea per la decorrenza dell'efficacia dell'agevolazione.
E' prevista la fruizione di un nuovo credito d'imposta per i proprietari di immobili adibiti ad alloggi sociali (art.8 del Decreto Legge).
Nel caso in cui il conduttore del contratto di locazione scelga di riscattare l'unità abitativa al termine del contratto e versi, fino alla data del riscatto, dei corrispettivi in acconto del prezzo di acquisto futuro, le imposte correlate a tali somme costituiscono credito d'imposta; ai fini delle imposte sui redditi tali corrispettivi si considerano, infatti, canoni di locazione.
Le disposizioni si applicano ai contratti di locazione stipulati a partire dal 29 marzo 2014. Con decreto ministeriale verranno stabilite le clausole standard dei contratti di locazione e di futuro riscatto in oggetto, nonchè modalità e termini relativi al credito d'imposta.
Locatari
Per il triennio 2014-2016 i soggetti titolari di contratti di locazione di "alloggi sociali", adibiti ad abitazione principale, possono detrarre dall'Irpef (art.7 del Decreto Legge):
- 900 €, se il proprio reddito complessivo imponibile è inferiore a 15.493,71 €;
- 450 €, se il proprio reddito complessivo imponibile è pari o superiore a 15.493,71 €, ma inferiore a 30.987,41 €.