Deducibili i lavori su beni di terzi se l'uso dell’immobile è strumentale
Con l’ordinanza 18 maggio 2026, n. 14783, la Corte di Cassazione ha stabilito che i costi sostenuti per lavori di ristrutturazione o manutenzione su un immobile di proprietà di terzi (es. in locazione) sono deducibili e l'IVA è detraibile, a condizione che vi sia un nesso di strumentalità con l'attività d'impresa.
La controversia
Nel caso di specie, l’Amministrazione finanziaria notificava alla società un avviso di accertamento con il quale, recuperava a tassazione, per il periodo di imposta dal 1° luglio 2010 al 30 giugno 2011, un maggior imponibile ai fini IRPEF, IRES, IRAP, ed accessori, escludendo, relativamente a quanto di interesse, la deducibilità ai fini IRES, IRAP e IVA del costo sopportato per interventi eseguiti sull’immobile preso in locazione per lo svolgimento della propria attività, assumendo che si trattava di interventi straordinari di competenza del proprietario.
In giudizio, la Commissione tributaria provinciale adita confermava la legittimità della ripresa contestata, ma la pronuncia, impugnata da entrambe le parti in contesa, veniva risolta in appello su questo aspetto a favore dell’Ufficio, nei cui confronti la contribuente ricorreva per Cassazione contestando violazione dell’art. 109, comma 5, TUIR, dell’art. 5 D.Lgs. n. 446 del 1997 e dell’art. 19 del D.P.R. n. 633 del 1972, in ragione del fatto che la sentenza impugnata aveva escluso la rilevanza delle spese sopportate per lavori eseguiti sull’immobile detenuto in locazione nella determinazione dell’imponibile IRES, IRAP ed IVA, sebbene si trattasse di interventi strumentali all’attività di impresa, e per aver dato rilievo al fatto che si trattasse di interventi straordinari di competenza del locatore.
Esito del giudizio
Nel decidere la vertenza, la Sezione tributaria accoglie il ricorso della società, affermando che i costi sostenuti per lavori di ristrutturazione o manutenzione su un immobile di proprietà di terzi (es. in locazione) sono deducibili e l'IVA è detraibile, a condizione che vi sia un nesso di strumentalità con l'attività d'impresa.
Argomentazioni della Cassazione
La pronuncia chiarisce i requisiti trasversali applicabili ai fini delle imposte dirette sui redditi, dell'IRAP e dell'IVA, con la conseguenza che il nesso di inerenza e la strumentalità all'attività d'impresa salvano la deducibilità fiscale dei costi per i lavori di manutenzione straordinaria eseguiti sui locali presi in affitto.
Nel merito, la decisione n. 14783/2026 in esame ha sostanzialmente confermato che i principi espressi dalla Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 11533/2018), secondo cui il diritto alla detrazione dell'IVA (art. 19 D.P.R. n. 633/1972) per lavori di ristrutturazione o manutenzione deve ammettersi anche in ipotesi di immobili di proprietà di terzi, purché sia presente un nesso di strumentalità con l'attività d'impresa o professionale, anche se quest'ultima sia potenziale o di prospettiva e, quindi, anche laddove - per cause estranee al contribuente – la predetta attività non abbia poi potuto concretamente esercitarsi.
Gli stessi principi operano anche ai fini delle imposte dirette, dovendosi considerare unitario, per la sua derivazione dalla nozione di reddito d'impresa, ex art. 109, comma 5, TUIR, il principio di inerenza dei costi (cfr. Cass. n. 23278/2018; Cass. n. 15248/2024).
Il principio è ancora più netto nella giurisprudenza comunitaria, secondo cui le Amministrazioni finanziarie non devono considerare l’entità del corrispettivo pattuito ma tener conto unicamente delle operazioni che sono oggettivamente connesse all’attività imponibile del soggetto passivo. La sussistenza di un tale nesso deve essere valutata alla luce del contenuto oggettivo dell’operazione considerata (Corte di Giustizia UE, sentenze causa C-126/14 del 2015 e causa C-132/16 del 2017).
Nel caso di specie, avente per oggetto interventi su un immobile detenuto in locazione per lo svolgimento dell'attività propria della società contribuente, secondo la Suprema Corte, la Commissione tributaria regionale non si era attenuta agli orientamenti sopra esposti, in quanto aveva ritenuto che le spese di manutenzione non fossero deducibili, nell'ambito del reddito d'impresa, perché di natura straordinaria, sicché ultimo beneficiario delle medesime era esclusivamente il locatore.
Ciò, pur avendo il giudice d’appello correttamente affermato che il principio dell’inerenza richiede la correlazione tra il costo sostenuto e l’esercizio dell’attività di impresa e che, pertanto, è necessario che l’intervento migliorativo sia destinato all’esercizio di un’attività potenzialmente idonea a produrre utili.
Sulla scorta del principio affermato dalle Sezioni Unite (sentenza n. 11533/2018 cit.), invece, è del tutto irrilevante che la spesa sia di natura ordinaria o straordinaria. Ai fini della deducibilità, occorre verificare la natura strumentale dell'immobile all'attività d'impresa e l'inerenza dei costi rispetto a detta ultima.