Credito d’imposta ”prima casa” - Per il riacquisto non si applica il termine biennale
Con la Risposta all’interpello 26 novembre 2025, 297, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il termine per beneficiare del credito d’imposta sulla “prima casa” resta di un anno in caso di riacquisto dopo la vendita, nonostante la modifica normativa del 2025 che estende a due anni il termine per vendere la casa pre-posseduta.
Il caso
Nel caso in esame, l’istante ha acquistato nel 2014 un immobile ad uso abitativo usufruendo del trattamento fiscale agevolativo previsto per l’acquisto della “prima casa” – in base alla Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986 - e lo ha poi rivenduto a novembre 2024.
Intende ora acquisire una nuova abitazione avvalendosi nuovamente dell’agevolazione “prima casa” nonché del credito d’imposta di cui all’art. 7 della legge n. 448/1998, entro due anni dalla predetta alienazione.
A tal fine, il contribuente chiede di conoscere se, sulla scorta delle modifiche recate dall'art. 1, comma 116, legge n. 207/2024 (legge di Bilancio 2025), il termine entro cui effettuare il riacquisto agevolato ai fini del credito d'imposta di cui all'art. 7 legge n. 448/1998, nell'ipotesi in cui la vendita dell'immobile preceda il nuovo acquisto, debba ritenersi esteso da uno a due anni.
Soluzione delle Entrate
Con la Risposta all’interpello in oggetto, l’Agenzia Entrate ricorda che la Nota II-bis) all’art. 1 della Tariffa, Parte I, annessa al D.P.R. n. 131/1986 prevede l’applicazione dell’imposta di registro al 2% per l’acquisto della “prima casa”, a precise condizioni.
La legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 116, legge n. 207/2024) ha modificato il comma 4-bis della stessa Nota, stabilendo che il contribuente può acquistare una nuova abitazione agevolata anche se possiede ancora quella precedente; la precedente abitazione deve essere venduta entro due anni dall’acquisto della nuova. Il termine per vendere l’abitazione pre-posseduta raddoppia rispetto al precedente limite di un anno.
Lo scopo della modifica è quello di favorire la mobilità abitativa e semplificare i passaggi di proprietà in un mercato immobiliare spesso rallentato dai tempi tecnici di vendita.
Si precisa che, come chiarito con la Risposta a interpello n. 127/2025, il nuovo termine per l'alienazione dell'immobile agevolato pre-posseduto è applicabile anche per gli acquisti per i quali al 31 dicembre 2024 sia ancora pendente il termine di un anno per procedere alla suddetta alienazione.
Il credito d’imposta previsto dall’art. 7, comma 1, della legge n. 448/1998 è un’agevolazione distinta, con una sua specifica struttura, spettando a chi vende una prima casa acquistata con i previsti benefici e ne compra un’altra entro un anno dall’alienazione. Il credito è pari all’imposta di registro o all’IVA corrisposta sul primo acquisto, fino a concorrenza dell’imposta dovuta sul nuovo.
Il nuovo termine biennale non modifica quindi il descritto meccanismo.
L’Agenzia delle Entrate ribadisce peraltro che le norme agevolative sono di stretta interpretazione e non possono essere estese per analogia. Il contribuente non può quindi avvalersi dei due anni sia per vendere la precedente “prima casa” sia per effettuare il nuovo acquisto con credito d’imposta di cui all’art. 7 della legge n. 448/1998.
In definitiva, il termine di due anni riguarda solo la vendita dell’immobile già posseduto ai fini del mantenimento dei benefici “prima casa” ed il credito d’imposta per il riacquisto resta vincolato al termine tradizionale di un anno dalla vendita perchè il nuovo termine non può essere utilizzato per “allargare” i tempi di riacquisto e ottenere il credito.
In conclusione, l’Agenzia Entrate non ritiene possibile una ''estensione simmetrica del termine'' (di due anni) previsto per la vendita postuma dell'abitazione agevolata pre-posseduta ex comma 4-bis, della Nota II-bis, alle ipotesi di riacquisto previste dall'art. 7, comma 1, della legge n. 448/1998, ai fini dell'attribuzione di un credito d'imposta.