Cessione immobile acquisito per donazione, oggetto di Superbonus e plusvalenza tassabile
Con Risoluzione 31 ottobre 2025, n. 62, l’Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti in merito alla plusvalenza derivante dalla cessione di un immobile, ricevuto in donazione, oggetto di interventi edilizi che hanno dato diritto alla detrazione di cui all'art. 119 del D.L. n. 34/2020 (Superbonus), ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. b-bis), del D.P.R. n. 917/1986.
Il quesito
Nel caso oggetto della Risoluzione in esame, l’istante dichiara che nel 2012 ha ricevuto in donazione un'unità immobiliare dalla madre, proprietaria dell'immobile per successione alla morte del coniuge e che ha fruito della detrazione da Superbonus do cui all’art. 119 del D.L. n. 34/2020 (c.d. decreto Rilancio, convertito dalla legge n. 77/2020) relativamente alle spese sostenute per taluni interventi edilizi eseguiti sull'immobile che, come precisato con documentazione integrativa, sono terminati a dicembre 2024.
L’istante dichiara infine che l'immobile non è stato adibito ad abitazione principale.
Il quesito posto all’Amministrazione finanzaiaria è che l’istante, avendo intenzione di cedere a titolo oneroso l'unità immobiliare di cui trattasi, chiede se, nella fattispecie prospettata, emerga una plusvalenza tassabile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b-bis), del D.P.R. n. 917/1986 (TUIR).
Soluzione delle Entrate
Con la Risoluzione n. 62/2025, l'Agenzia delle Entrate ha confermato che in caso di cessione di un immobile ricevuto in donazione, sul quale sono stati effettuati interventi per i quali spetta la detrazione Superbonus, la plusvalenza dovrà essere assoggettata a tassazione se la cessione avviene prima che siano decorsi dieci anni dalla conclusione degli interventi.
Al riguardo occorre rammentare che la legge n. 213/2023 (legge di Bilancio 2024, art. 1, commi da 64 a 67), ha inserito nel TUIR il nuovo art. 67, comma 1, lett. b-bis), il quale dispone la tassazione delle plusvalenze derivanti dalla prima cessione a titolo oneroso di immobili oggetto di interventi Superbonus conclusi da non più di dieci anni.
Sono, tuttavia, escluse da imposizione:
- le cessioni di immobili acquisiti per successione;
- gli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei familiari per la maggior parte del decennio antecedente.
Le Entrate ribadiscono che la donazione (art. 769 c.c.) non è equiparabile alla successione: la norma indica solo i beni acquisiti per successione come esclusi dalla nuova plusvalenza. A tal fine non rileva che, nella fattispecie in commento, il donante avesse acquisito l’immobile per successione.
Quindi, l’immobile ricevuto in donazione è soggetto alla nuova imposta del TUIR, se rivenduto entro dieci anni dalla fine dei lavori.
Nel caso di ci concerne:
- l’immobile non è stato ereditato, ma donato;
- non è adibito ad abitazione principale;
- gli interventi si sono conclusi nel 2024;
- la vendita avverrebbe prima del 2034.
La plusvalenza è quindi imponibile, secondo il nuovo art. 67 TUIR.
Occorre precisare, in proposito, che non tutti gli immobili ristrutturati con Superbonus generano plusvalenze tassabili, infatti sono esclusi:
- gli immobili ereditati (successione);
- gli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o di familiari per almeno cinque o dieci anni;
- immobili venduti dopo dieci anni dalla fine dei lavori agevolati.
Pertanto, qualora l’istante ceda a titolo oneroso il predetto immobile prima che siano decorsi dieci anni dalla conclusione degli interventi ammessi al Superbonus, il donante dovrà assoggettare a tassazione la plusvalenza di cui all’art. 67, comma 1, lett. b-bis), del TUIR, derivante da tale cessione, da calcolare ai sensi del successivo art. 68.