IVA - Cessione di fabbricato strumentale esclusa dal calcolo della percentuale di detrazione
Con la Risposta a interpello 8 settembre 2025, n. 231, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la cessione di un fabbricato strumentale da parte di un ente non lucrativo, destinato alla vendita dopo la riclassificazione in bilancio, è esclusa dal calcolo della percentuale di detrazione IVA.
L’interpello
Nel caso di specie, una Fondazione - ente non lucrativo che svolge come attività principale commerciale quella di casa di riposo e, in via secondaria, l'attività di locazione immobiliare di due immobili strumentali per natura – rappresenta che l'attività di casa di riposo è svolta in regime di esenzione dall'IVA, ai sensi dell'art. 10, comma 1, n. 21), del D.P.R. n. 633/1972, n. 633, mentre quella di locazione immobiliare è svolta in regime di imponibilità e, pertanto, detrae l'imposta assolta sugli acquisti sulla base del “pro rata'' di detrazione, determinato ai sensi dell'art. 19, comma 5, del D.P.R. n. 633/1972.
L'Istante aggiunge che, per esigenze finanziarie dovute agli interventi di ristrutturazione della casa di riposo, ha deciso di destinare alla vendita uno dei due immobili strumentali e, in ragione della nuova destinazione, come previsto dal principio contabile OIC 16, relativo ai criteri per la rilevazione, classificazione e valutazione delle immobilizzazioni materiali, a decorrere dall'esercizio 2022, il bene è stato riclassificato in bilancio nella voce dell'attivo circolante.
Nel 2024, l’istante ha venduto l'immobile strumentale esercitando l'opzione per l'applicazione dell'IVA, e chiede se tale operazione imponibile concorre al calcolo della percentuale di detrazione di cui all'art. 19-bis del D.P.R. n. 633/1972.
Soluzione dele Entrate
Si è sopra chiarito che con la risposta all’interpello in esame l’Agenzia delle Entrate è giunta alla conclusione che la cessione di un fabbricato strumentale da parte di un ente non lucrativo, destinato alla vendita dopo la riclassificazione in bilancio, è esclusa dal calcolo della percentuale di detrazione IVA.
Infatti, come già detto, l'Agenzia si è espressa con la Risposta n. 231/2025, in merito alla cessione di un fabbricato strumentale da parte di una fondazione senza scopo di lucro, che svolge prevalentemente l'attività di casa di riposo (esente IVA) e secondariamente attività di locazione immobiliare (imponibile IVA).
A seguito di esigenze finanziarie per lavori di ristrutturazione, la fondazione ha deciso di vendere uno dei due immobili strumentali, riclassificandolo nel 2022 dall'attivo immobilizzato all'attivo circolante, secondo i criteri dell'OIC 16. Nel 2024, è stata effettuata la vendita con applicazione dell'IVA, ponendo il dubbio se tale operazione concorra al calcolo del prorata di detrazione IVA.
L'ente istante ha sostenuto che il bene, una volta riclassificato come “bene merce”, non fosse più da considerare ammortizzabile e dunque la relativa cessione dovesse essere inclusa nel calcolo del prorata.
L'Agenzia delle Entrate ha però chiarito che in base all'art. 19-bis, comma 2, del D.P.R. n. 633/1972, le cessioni di beni ammortizzabili sono escluse dal calcolo della percentuale di detrazione IVA.
La ratio della norma è quella di evitare che operazioni di natura straordinaria e occasionale alterino il valore del prorata, che deve riflettere l'attività ordinaria del soggetto passivo.
In sostanza, l'esclusione delle cessioni dei beni ammortizzabili dal calcolo del pro-rata risponde all'esigenza di evitare che una loro inclusione possa falsarne il significato reale, non riflettendo più l'ordinaria e normale attività del soggetto passivo. La cessione di questi beni, infatti, assume di norma carattere straordinario e occasionale, e dunque, ove concorresse al calcolo del pro-rata, ne altererebbe il valore.
Nel caso specifico, la fondazione non svolge come attività ordinaria la vendita di immobili, pertanto la cessione del fabbricato strumentale, anche se riclassificato nell'attivo circolante, mantiene carattere occasionale e viene esclusa dal calcolo del prorata.
Le Entrate hanno quindi confermato, in conclusione, che non si deve tener conto, nel calcolo della percentuale di detrazione IVA, della cessione del fabbricato strumentale in questione, ai sensi dell’art. 19-bis, comma 2, D.P.R. n. 633/1972.