Niente provvigione al mediatore, se al contratto di vendita dell’immobile da costruire manca la fideiussione
Al mediatore non spetta la provvigione, se al contratto di vendita dell’immobile da costruire manca la fideiussione.
Questo è quanto ha stabilito la Corte di Cassazione (sentenza n. 9431/2025) che ha accolto il ricorso di una signora, la quale si era opposta al decreto ingiuntivo del mediatore che le richiedeva il versamento della provvigione in suo favore, sostenendo che lo stesso non aveva maturato il credito, poiché il preliminare non era stato firmato dall’acquirente.
L’opposizione della donna (erede testamentaria dell’attore originario) era stata rigettata dal Tribunale e la stessa si era rivolta ai giudici di legittimità, lamentando che nel merito non si fosse tenuto conto de fatto che il contratto di vendita non poteva perfezionarsi, in quanto non era stata prestata la necessaria fideiussione, trattandosi di immobile da costruire.
La Corte di Cassazione ha accolto il suo ricorso, evidenziando che l'insorgenza del diritto alla provvigione non può prescindere dalla validità del contratto concluso e dal rispetto dei requisiti prescritti, come quello della forma scritta richiesta ad substantiam e x artt. 1350 e 1351 cod. civ., tra i quali requisiti può farsi rientrare anche quello previsto dall'art. 2 del d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, recante "Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210" (testo non direttamente variato dalle modifiche alla disciplina sostanziale della fidejussione ivi prevista introdotte dal d.lgs. n. 14/2019 – Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza in attuazione della legge 19 ottobre 2017, n. 155 -, applicabili comunque ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente alla data di entrata in vigore del decreto stesso - 16/3/2019 - giusta il disposto dell'art. 5, comma 1 ter, d.lgs. n. 122/2005, introdotto dall'articolo 387 d.lgs. n. 14/2019), il quale sancisce, al comma 1, che «All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su u n immobile d a costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'art, 1939 cod. civ., di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento», onde garantire, come precisato al successivo art. 3, «la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata», nel caso in cui «il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2 o, nel caso di inadempimento all'obbligo assicurativo di cui all'articolo 4».
Chiarisce la Corte di Cassazione che la nullità derivante dall'inadempimento a tale obbligo, il quale, ai sensi dell'art. 1, lett. d), del citato d.lgs., si estende anche agli «immobili per cui sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità», è una nullità relativa, la cui declaratoria è rimessa all'esclusiva iniziativa dell'acquirente, ed evidentemente di protezione, in quanto finalizzata a proteggere l'interesse dell'acquirente a recuperare, tramite idonea garanzia, le eventuali somme versate in favore del venditore (e ciò in vista del pericolo di insolvenza di quest'ultimo).
La scelta della nullità da parte del legislatore si giustifica sulla base del fatto che si è voluto predisporre una forma "forte" di controllo sulla regolarità dell'operazione nel suo complesso, funzionale all'esercizio dell'atto di autonomia alla tutela di specifici interessi (considerati "deboli" sul piano negoziale e pertanto suscettibili di protezione attraverso meccanismi in qualche misura correttivi dello squilibrio di potere contrattuale), ma anche al fine di assicurare l'interesse generale tipico (pubblico) della società di massa.
Cassata con rinvio, quindi, la pronuncia dei giudici di merito, poiché non in linea con il principio secondo cui il diritto del mediatore alla provvigione può rimanere escluso, ai sensi dell'art. 1757, terzo comma, cod. civ., in presenza di vizi tali da impedire la definitiva attuazione dell'"affare", come in caso di mancato rilascio di garanzia fideiussoria ai sensi dell'art. 2, d.lgs. n. 122 del 2005, qualora il relativo oggetto pesi su un bene in costruzione, non ancora ultimato e tale da non consentire il rilascio del certificato di agibilità, senza che rilevi la mancata proposizione di apposita eccezione da parte dell'acquirente legittimato a far valere la relativa nullità di protezione, dovendo la questione essere sollevata d'ufficio.