Consulenza tecnico-legale soggetta a IVA se relativa all'immobile ubicato in Italia
La prestazione di consulenza per la cancellazione dell’ipoteca gravante sull’immobile situato in Italia configura un servizi immobiliare, ivi imponibile, in quanto la cancellazione dell’ipoteca incide sulla qualificazione giuridica dell’immobile che, in caso di esito positivo della procedura, non risulta più gravato dal diritto reale di garanzia.
A precisarlo è l’Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello n. 65 del 4 marzo 2025, avente per oggetto l’individuazione del luogo impositivo delle prestazioni di servizi rese, rispettivamente, da un’agenzia di intermediazione immobiliare per la vendita di un immobile ubicato in Italia, di proprietà di un privato consumatore extra-UE, e da un professionista per la trattativa extragiudiziale diretta alla cancellazione di un debito ipotecario gravante sul predetto immobile.
In deroga alla regola generale dettata dall’art. 7-ter del D.P.R. n. 633/1972, secondo cui le prestazioni di servizi rese nei rapporti B2C sono territorialmente rilevanti in Italia se il prestatore è ivi stabilito, l’art. 7-quater, comma 1, lett. a), dello stesso D.P.R. n. 633/1972, in conformità all’art. 47 della Direttiva n. 2006/112/CE, considera effettuate in Italia le prestazioni di servizi relative a beni immobili, comprese le perizie e le prestazioni di agenzia, quando l’immobile è situato nel territorio dello Stato.
L’individuazione del luogo impositivo dei servizi immobiliari deve avvenire tenendo in considerazione anche l’art. 31-bis del Regolamento di esecuzione n. 2011/282/UE, che – al par. 1 – dispone che i servizi relativi a beni immobili sono soltanto quelli che presentano un nesso sufficientemente diretto con tali beni, laddove questi ultimi sono i servizi derivati da un bene immobile, se il bene è un elemento costitutivo del servizio ed è essenziale e indispensabile per la sua prestazione e i servizi erogati o destinati a un bene immobile, aventi per oggetto l’alterazione fisica o giuridica di tale bene.
Il successivo par. 2 del citato art. 31-bis del Regolamento di esecuzione n. 2011/282/UE comprende, inoltre, tra i servizi immobiliari le attività di intermediazione nella vendita, nella locazione finanziaria o nella locazione di beni immobili (lett. p), nonché i servizi legali relativi al trasferimento di proprietà di beni immobili, alla costituzione o al trasferimento di determinati diritti sui beni immobili o diritti reali su beni immobili (lett. q).
Dal quadro normativo in esame, l’Agenzia delle Entrate ha dedotto che entrambe le tipologie di prestazioni oggetto di interpello sono attratte ad imposizione in Italia, ove è situato il bene immobile.
In particolare, le prestazioni di agenzia relative a beni immobili sono espressamente ricomprese nell’art. 7-quater, comma 1, lett. a), del D.P.R. n. 633/1972, trattandosi di prestazioni di servizi, rese dall’agenzia di intermediazione immobiliare, dirette alla ricerca di un acquirente per un bene situato in Italia, da assoggettare, pertanto, ad imposta.
Anche la consulenza stragiudiziale per la cancellazione dell’ipoteca gravante sull’immobile è imponibile in Italia, in quanto la cancellazione dell’ipoteca incide sulla qualificazione giuridica dell’immobile che, in caso di esito positivo della procedura, non risulta più gravato dal diritto reale di garanzia. L’attività di consulenza tecnico-legale resa dal professionista, essendo oggettivamente e causalmente connessa all’immobile, integra i requisiti previsti dall’art. 7-quater, comma 1, lett. a), del D.P.R. n. 633/1972 per qualificare tale attività alla stregua di un servizio immobiliare rilevante ai fini IVA in Italia.