Agevolazioni prima casa senza decadenza se le difficoltà burocratiche non sono imputabili né prevedibili
E’ interessante il principio espresso dalla Corte di Cassazione nell’Ordinanza n. 3701 del 13.2.2025.
La vicenda iniziava con ricorso di una contribuente contro l'avviso di liquidazione di maggiore imposta di registro, avente come presupposto la decadenza dalle agevolazioni prima casa, per non avere ottemperato, nei diciotto mesi dall'acquisto, all'impegno di unificare l'immobile acquistato con l'abitazione principale.
La contribuente otteneva sentenza favorevole dalla Commissione Tributaria Provinciale di Messina in data 15.6.2017, con la motivazione secondo cui l'omessa unificazione degli immobili nel termine di diciotto mesi era dovuta a causa di forza maggiore e nello specifico da “lungaggini burocratico-amministrative”.
Confermava poi la Commissione Tributaria Regionale della Sicilia, evidenziando che la contribuente aveva documentato di avere intrapreso tempestivamente la pratica amministrativa per ottenere l'autorizzazione all'accorpamento dell'unità immobiliare acquistata con regime fiscale agevolato con l'appartamento destinato ad abitazione principale, e che la pratica era rimasta inevasa dall'amministrazione comunale a causa del mancato rinvenimento negli uffici amministrativi della documentazione inerente l'isolato in cui ricadeva l'immobile in questione, sicché l'omessa unificazione era dipesa da cause non imputabili alla contribuente e non prevedibili dalla stessa, integranti quindi causa di forza maggiore.
Secondo l’Agenzia delle Entrate, che ha proposto ricorso in Cassazione:
- al fine di dimostrare l'accorpamento di unità immobiliari contigue, possono concorrere (oltre alla variazione catastale) anche altri dati probatori che diano conto della realizzazione della finalità dichiarata nell'atto, quale la documentazione di riscontro delle opere realizzate che offrano la prova della «effettiva unione sia funzionale che impiantistica» delle unità immobiliari oggetto di accorpamento: e pertanto, il termine triennale di decadenza, corrispondente a quello concesso all'Ufficio per l'esercizio dei poteri di accertamento (ex art. 76 DPR n. 131 del 1986), sarebbe rispettato se il contribuente realizza l'effettiva unificazione delle unità immobiliari, non essendo necessario che, entro lo stesso termine, si sia provveduto anche all'accatastamento dell'unica unità abitativa così realizzata;
- perché si possa parlare di forza maggiore, occorre che ci si trovi di fronte ad un avvenimento di gravità estrema, assolutamente fuori da ogni possibile previsione, in quanto del tutto eccezionale ed inevitabile: secondo l’Agenzia, tutte le difficoltà burocratiche invocate dalla contribuente erano connotate da una sicura prevedibilità (sic!).
La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, traendo il principio – tutelante per il contribuente - in base al quale è integrata la causa di forza maggiore se le difficoltà burocratiche, che ostano al realizzarsi in tempo utile delle condizioni per l’agevolazione prima casa in materia di imposta di registro, non sono imputabili né prevedibili dal contribuente che abbia attivato tempestivamente una pratica edilizia.
Rif:
DPR 26.4.1986 n. 131, Tariffa Parte I Art. 1
DPR 26.4.1986 n. 131, art. 76
Corte di Cassazione, Ordinanza n. 3701 del 13.2.2025.