Legge di Bilancio 2025 – Novità in tema di vendita della “prima casa” acquistata con le agevolazioni fiscali
L’art. 1, comma 116, della legge 30 dicembre 2024, n. 207 (legge di Bilancio 2025), introduce, dal 2025, il termine per alienare l'immobile acquistato con le agevolazioni fiscali da 12 a 24 mesi, facilitando l'accesso al mercato immobiliare.
Normativa
In particolare, il comma 116 dell'art. 1 della legge n. 207/2024, così dispone: “Al fine di incentivare il mercato immobiliare e agevolare il cambio della prima casa di abitazione, all'articolo 1, nota II-bis), comma 4-bis, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, le parole: «entro un anno» sono sostituite dalle seguenti: «entro due anni»”.
Argomentazioni
L’agevolazione prima casa è un beneficio fiscale che si applica a chi acquista un immobile destinato a residenza principale, a condizione che non rientri nelle categorie catastali di lusso, ovvero A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville), e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici).
Questa agevolazione consiste in una riduzione dell'imposta di registro al 2% (invece del 9% ordinario) per chi acquista da un privato. Se l'acquisto avviene da un'impresa, invece, si applica una riduzione dell'IVA al 4% (invece del 10% che si applica sugli altri immobili). Imposte ipotecaria e catastale: in misura fissa di 50 euro cadauna per gli acquisti da privati e 200 euro per gli acquisti da imprese
Per godere del beneficio fiscale (acquisto "prima casa")(art. 1, Nota II–bis), comma 1, Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986), l'acquirente non deve possedere un altro immobile acquistato con la medesima agevolazione o, se lo possiede, deve venderlo entro due anni dal nuovo acquisto agevolato (fino al 31 dicembre 2024, il termine è stato di un anno).
In merito alla possibilità di riacquistare una prima casa con le agevolazioni, al fine "di incentivare il mercato immobiliare e agevolare il cambio della prima casa di abitazione" nonché "rendere più elastica la fruizione dell'agevolazione", la legge di Bilancio 2025 è intervenuta sul comma 4-bis della Nota II-bis) dell'art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al TUR, estendendo da uno a due anni il periodo di tempo concesso per l'alienazione di immobili già acquistati con il beneficio della c.d. “prima casa”.
Dunque, a decorrere dal 1° gennaio 2025, in virtù del comma 4-bis della Nota II-bis) dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, annessa al TUR, così come introdotta dalla legge n. 208/2015 e da ultimo modificata dalla legge n. 207/2024, l’acquirente potrà avvalersi delle agevolazioni “prima casa” se intende acquistare una nuova abitazione con le agevolazioni fiscali, ed avrà 24 mesi a disposizione per vendere o donare l'immobile precedentemente acquistato con gli stessi benefici.
Se il venditore non riesce a rispettare il termine per la vendita dell'abitazione precedente decade dunque dalle agevolazioni fiscali.
Le conseguenze sono, nello specifico:
- il pagamento delle imposte in misura piena sul nuovo acquisto;
- la sanzione amministrativa del 30% sulle imposte dovute;
- gli interessi legali dovuti dal momento del riconoscimento del beneficio.
Riassumendo, la nuova normativa si applica a:
- chi stipula un rogito a partire dal 1° gennaio 2025;
- chi ha stipulato un rogito nel 2024, ma non ha ancora venduto la prima casa agevolata entro il 31 dicembre 2024.
È utile chiarire che non è possibile avvalersi dell’alienazione postuma, essendo proprietari di una casa non acquistata con l’agevolazione ed ubicata nel medesimo Comune nel quale si trova quella oggetto del nuovo acquisto. In questo caso, quindi, dovrebbe essere necessariamente ceduta prima del nuovo acquisto.