La Risoluzione n. 8/DF del 22 luglio 2013 del Ministero dell'Economia e delle Finanze esclude la qualificazione del lastrico solare - dichiarato in catasto su base volontaria - quale area edificabile durante la fase di costruzione dell’impianto fotovoltaico.
La normativa di riferimento
La disciplina prevista dagli:
- articolo 5, commi 1, 3, 5 e 6 del DLgs 30 dicembre 1992, n. 504
- articolo 13, commi 4 e 5 del DL 06 dicembre 2011, n. 201
l’immobile può essere qualificato come area edificabile, nell’ipotesi in cui sulla stessa non sia individuabile alcuna unità immobiliare e, conseguentemente, la base imponibile è data dal valore della stessa così come rilevabile in comune commercio. Diversamente anche dalla rendita catastale associata a ciascuna unità immobiliare, realizzata sull’area, incrementa del 5%, ai sensi dell’art. 3, comma 48, della legge 23 dicembre 1996, n. 662, e poi moltiplicata per i coefficienti stabiliti dall’articolo 13, comma 4, del DL n. 201 del 2011.
Per l’inquadramento del lastrico solare in una delle fattispecie descritte dalle normative proposte, si deve far riferimento, innanzitutto, a quanto previsto dalla Circolare n. 9/T /2001 dell’Agenzia del Territorio che dice che:
come è noto, sono indicate come categorie fittizie (F1 = area urbana, F2 = unità collabenti, F3 = unità in corso di costruzione, F4 = unità in corso di definizione ed F5 = lastrico solare) quelle che, pur non previste nel quadro generale delle categorie (in quanto ad esse non è associabile una rendita catastale), sono state necessariamente introdotte per poter permettere la presentazione in Catasto di unità particolari (lastrici solari, corti urbane, unità in via di costruzione ecc...) con la procedura informatica di aggiornamento Docfa.
Inoltre, il provvedimento delle Finanze precisa che il lastrico solare è associato, salvo eccezioni, ad un edificio che ospita una o più unità immobiliari e che, nell’Allegato tecnico II alla Circolare n. 6/T/2012 dell'Agenzia del Territorio (istruzioni per la determinazione della rendita catastale) evidenzia che ai fini della valutazione del lotto
occorre tenere conto delle sole potenzialità edificatorie già espresse attraverso l’attuata edificazione, e non di quelle previste dagli strumenti urbanistici in vigore, atteso che la stima catastale riguarda l’uso attuale del bene (existing use) e non già l’uso fisicamente possibile e legalmente ammissibile, caratterizzato dalla massima produttività (highest and best use).
La tesi definita dal MEF
Sulla base dei chiarimenti proposti il Dipartimento delle Finanze stabilisce che i lastrici solari, sia di edifici privati sia di edifici pubblici, sono parte integrante dell’edificio esistente e, in quanto tali, concorrono alla determinazione complessiva delle rendite catastali delle unità immobiliari facenti parte dell’edificio stesso.
